Питание, жилье и одежда –
вот три первейшие потребности человека. О них писал еще Карл Маркс в «Капитале». Великий мыслитель говорил о том, что капиталист должен оплачивать труд наемного работника хотя бы в размере необходимой стоимости, в которую как раз, и заложены вот эти три минимальные потребности. А без минимального удовлетворения этих минимальных потребностей наемный работник просто не сможет работать. И не будет давать капиталисту прибавочной стоимости.
Мы уже как-то делились с читателями мыслью о том, что нынешние руководители вряд ли читали Маркса в советское время, когда красные тома с его трудами пылились в шкафах в каждом кабинете. Тем более, вряд ли они читают его книги сейчас. И вообще читают ли они что-нибудь? Или только считают?
А зря не читают. Тогда бы они поняли, как важно решить для народа жилищный вопрос.
В советское время жилищный вопрос решался очень легко. Поступая на работу, человек становился в очередь на получение квартиры. Если предприятие, на котором он трудился, не строило жилье, то нужно было написать заявление на горисполкомовскую очередь. И через определенное количество лет совершенно бесплатно предоставлялась квартира. Ее размер зависел от размера семьи. Большим семьям давали и трех, и четырехкомнатные квартиры. На этом решение жилищного вопроса не останавливалось. Можно было претендовать на улучшение жилищных условий, ведь время не стоит на месте, рождаются дети, меняются житейские обстоятельства. Молодым специалистам, выпускникам институтов жилье обычно предоставлялось сразу, при прибытии к месту распределения. Помню как меня, выпускника энергетического техникума, на распределении очень уговаривали поехать работать в Шевченко (сейчас это город Актау) на АЭС, гарантируя сходу двухкомнатную квартиру в новом доме. Но я забрал последнее оставшееся место в Усть-Каменогорске.
При этом до получения квартиры человек без жилья не оставался. Ему давали либо место в общежитии, а семейным – малосемейку. Если не было желания тесниться в общежитии, можно было снять комнату в частном доме, максимальная стоимость аренды составляла 30-40 рублей в месяц, при этом зарплата в 150 рублей считалась небольшой.
Полученную квартиру можно было обменять, даже на квартиру в другом городе. Или на жилье большей площади. Были и еще варианты. Можно было построить свой дом. Или купить квартиру в кооперативном доме. Трехкомнатная, например, стоила 11-12 тысяч рублей. Вносилась определенная сумма сразу, а потом стоимость постепенно погашалась ежемесячными платежами, рублей по 30 в месяц. Это для тех, кто не хотел стоять в очереди, и имел материальную возможность. Для молодых семей в 70-е – 80-е годы были образованы молодежные жилищные кооперативы, где квартиру можно было приобрести трудовым участием в строительстве дома. Еще была практика возведения жилья хозспособом, когда будущие жильцы также участвовали в строительстве.
При всем громадном объеме жилищного строительства полностью жилищная проблема в Советском Союзе не была решена. Задачу обеспечить каждую советскую семью отдельной квартирой или домом так и не выполнили. Справедливости ради нужно сказать, что это очень непростая задача: обеспечить бесплатным жильем КАЖДУЮ семью. Выполнить ее очень сложно. Строительство не поспевало за темпами рождаемости и темпами создания новых семей. Народ тогда хорошо рожал детей, не опасаясь ни за свое будущее, ни за будущее малышей. Молодые люди влюблялись, женились, плодились.
С развалом Союза изменилась и жилищная политика. Обеспечение жильем стало личным делом, личной проблемой каждого. После приватизации квартир государство сказало своим гражданам примерно так: хотите иметь квартиру – покупайте. А как вы найдете деньги – ваши проблемы.
Чуть позднее появились ипотечные кредиты на приобретение жилья, где залогом выступает приобретаемая заемщиком квартира. Затем началось долевое строительство, превратившееся в натуральное ограбление дольщиков.
Предприимчивые дельцы просто собирали деньги и исчезали в неизвестном направлении. Сколько трагедий и сломанных жизней среди тех, кто поверил сладким обещаниям таких дельцов!
Потом родилась госпрограмма по строительству жилья для бюджетников. Но ни в коем случае не бесплатного. Про бесплатное жилье забыли с крушением социализма. Суть госпрограммы состоит в том, что жилье строится по фиксированной цене за квадратный метр. В итоге получается цена пониже, чем на рынке вторичного жилья. Но и попасть в госпрограмму мог не каждый. Возле городского отдела ЖКХ уже с самого раннего утра выстраивались толпы желающих хотя бы попасть в списки очередников. А когда открывались двери этого заведения, то начиналась настоящая битва.
Часть из прошедших горнило этой битвы, как бумажно-волокитной, так и настоящей, физической, все-таки, обрели квартиры. Правда, качество оставляло желать лучшего. Бывало, что доставалось им жилье только со стенами, без всякой отделки. Стоимость ведь фиксированная, и строители то ли не укладывались в отведенную смету, то ли не хотели укладываться. Ужасы такого жилья могут составить тему отдельной статьи. Среди этих ужасов гипсокартонные перегородки между квартирами, через которые слышен любой чих соседей, представляют не самое страшное. Практически все газеты области написали о страданиях 87-летнего ветерана Великой Отечественной войны, замерзавшего в своей только что полученной квартире в пятиэтажке в поселке «Металлург». Оказалось, что под квартирой на первом этаже находилась яма глубиной 5 метров. Оттуда и шел могильный холод через тонкие полы. Могильным он оказался в прямом смысле. Ветеран скончался, так и не согревшись перед смертью.
И вот теперь в жилищном вопросе новая «фишка» – программа «Доступное жилье – 2020». Для того, чтобы было понятным, насколько доступно «доступное жилье», обратимся к официальным разъяснениям Жилстройсбербанка.
«Через систему жилстройсбережений реализовывается два направления Программы «Доступное жилье – 2020»:
1) строительство жилья местными исполнительными органами и его реализация через систему жилстройсбережений для всех категорий населения, в том числе предусмотрена возможность долгосрочной аренды жилья с последующим выкупом (возможность получения жилья в аренду с последующим выкупом по данному направлению будет реализована, как отмечено в Программе, с 1 января 2013 года);
2) строительство жилья местными исполнительными органами и его предоставление в аренду с последующим выкупом молодым семьям.
По первому направлению, формирование списка желающих приобрести жилье всегда начинается на этапе строительства конкретного дома. В целом процедура такая: после подписания Банком с акиматом соглашения о строительстве конкретного дома для участников системы жилстройсбережений, Банк в прессе и на сайте Банка размещает объявление о начале приема заявлений на участие в пуле покупателей жилья по конкретному дому. Прием объявлений длится 2 месяца. Из поданных заявлений по балльной системе, которая учитывает длительность и качество участия в системе жилстройсбережений, по максимальному количеству баллов отбирается количество участников, равное количеству строящихся квартир. Например, если строится дом на 200 квартир, а заявлений поступило 250, то в список включаются 200 заявителей, набравшие максимальное количество баллов, остальные 50 человек остаются в «резервном» списке. 200 заявителей, набравшие максимальное количество баллов, представляют соответствующие документы, подтверждающие платежеспособность для покупки квартиры. Если так случится, что кто-то не сможет подтвердить свою платежеспособность, то добор заявителей осуществляется из «резервного» списка. Далее проводится процедура распределения жилья – выстраивается список подтвердивших платежеспособность, приоритет в выборе квартиры отдается опять же тем, кто набрал большее количество баллов. В назначенный день заявители по списку выбирают квартиру, которую хотят приобрести в жилом доме – выбирают планировку, расположение, этаж и так далее. Все эти параметры заносятся в дополнительное соглашение об участии в Программе, которое подписывается клиентом и Банком, и с этого момента заявителю присваивается статус участника Программы – покупателя конкретной квартиры в доме, строительство которой осуществляется по заказу местного исполнительного органа. Теперь клиенту остается только донакапливать жилстройсбережения и ожидать завершение строительства дома. Выкуп жилья производится только после завершения строительства дома и его ввода в эксплуатацию.
На новый дом проводится следующая процедура и так далее, то есть – никаких «очередей на 20 лет вперед» нет.
По второму направлению отбор молодых семей для участия в Программе и распределение жилья производят акиматы. При этом, критерии Программы для молодых семей таковы:
1) возраст обоих супругов не более 29 лет на момент подачи заявления на участие в Программе;
2) период зарегистрированного брака не менее 2-х лет на момент подачи заявления;
3) в состав семьи включаются супруги, несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные родители супругов;
4) регистрация в населенном пункте, в котором подается заявление на участие в Программе;
5) отсутствие у участника Программы и членов его семьи жилья на праве собственности в населенном пункте, в котором подается заявление на участие в Программе для заселения в арендное жилье с последующим выкупом;
6) отсутствие фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий супругов и членов их семьи в течение последних 5-ти лет;
7) ежемесячный совокупный чистый доход семьи (за минусом пенсионных отчислений, индивидуального подоходного налога и других отчислений) за последние 6 месяцев перед подачей заявления в пределах:
а) минимальный – для г.г. Алматы, Астана – 4-х кратный размер прожиточного минимума, для остальных городов – 3-х кратный размер прожиточного минимума;
б) максимальный – не более 12-кратного размера прожиточного минимума.
Участником этого направления Программы может быть только вкладчик системы жилстройсбережений. Роль Банка в этом направлении заключается в оценке платежеспособности потенциальной молодой семьи – арендаторов, мониторинг накопления сбережений в период аренды, а также предоставление в дальнейшем жилищных займов для выкупа арендного жилья.
В целом, в рамках первого направления Программы с 2012 по 2020 годы планируется ввести около 3 млн. кв.м. жилья, в рамках второго – 1,5 млн. кв.м. жилья» – поясняет директор департамента Жилстройсбербанка А. Сизов.
Итак, после прочтения этого длинного и занудного, но весьма необходимого текста, сразу понятно, что не любой желающий сможет попытать счастья в этой программе. Теперь еще один жизненно важный вопрос.
– Насколько доступны ежемесячные платежи по Программе для выкупа или аренды жилья?
Директор Департамента АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Хлыстова О.Н.:
«Предлагаю рассмотреть пример расчета платежей по первому направлению Программы, реализуемому через систему жилстройсбережений, если доход семьи не позволяет получить предварительный заем.
Допустим, что:
• Стоимость 2-х комнатной квартиры площадью 60 кв.м. – 5,4 млн. тенге из расчета 90 000 тг./кв.м;
• Ежемесячный взнос по накоплению сбережений составит – 28620 тенге в течение 8 лет;
• Арендная плата – 6 000 тенге (в течение 8 лет);
• Платеж по погашению жилищного займа уже на выкуп арендного жилья составит 18 900 тенге (жилищный заем предоставляется сроком до 15 лет, по ставке – 4% годовых в тенге).
– Ольга Николаевна, получается, что сначала семья будет ежемесячно, в течение 8 лет платить 34 620 (аренда + накопления) тенге? И одновременно жить в квартире?
– Да, совершенно верно. Чтобы въехать в арендное жилье Вам необходимо будет также внести на свой сберегательный счет в Банке гарантийный взнос в 6-кратном размере ежемесячных взносов во вклад (в нашем примере эта сумма равна 28 620*6 = 171 720 тенге). А после накопления 50% и выполнения условий накопления Вы сможете получить жилищный заем и выкупить арендное жилье. Платеж по погашению жилищного займа составит 18 900 тенге в течение 15 лет. Арендную плату уже платить не нужно будет, так как жилье будет Вашей собственностью.
Должна предупредить, что арендаторам необходимо аккуратно вносить все предусмотренные платежи по накоплению сбережений. В случае несвоевременных взносов во вклад, арендатор должен будет выехать из арендного жилья с оплатой компенсации за фактическое проживание в арендном жилье».
Добавим также, что стоимость жилья 3-й категории качества для Усть-Каменогорска составляет 112,5 тыс. тенге за кв. м., а 4-й категории – 100 тыс. тенге. В Семее стоимость 90 тыс. тенге. Вот еще одно компетентное мнение по поводу доступность хотя бы такого жилья 3-й и 4-й категории качества.
«По мнению Болата Палымбетова, председателя правления компании «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», программа ориентирована на граждан Казахстана со средним достатком.
К таковым Палымбетов относит людей, чей ежемесячный доход не менее 150 тысяч тенге. По его словам, данная программа не предназначена для такой категории работников, как учителя, врачи, медсестры, чьи доходы ниже указанного потолка. Болат Палымбетов говорит, что эта программа также не предназначена для состоятельных казахстанцев, поскольку предлагаемое жилье не будет удовлетворять их потребностям.
Болат Палымбетов говорит, что компания будет реализовывать построенное под ее эгидой жилье по двум основным схемам: продажа жилья или аренда с последующим его выкупом. При этом в таких городах, как Алматы, жилье планируется продавать по 180 тысяч тенге (около 1200 долларов) за один квадратный метр.
По его словам, проблему доступности жилья возглавляемая им компания намерена решать не за счет снижения себестоимости жилья – что повлекло бы снижение качества строительства, – а за счет уменьшения самой жилой площади в квартирах. Как говорит Палымбетов, малогабаритную однокомнатную квартиру жилой площадью 35 квадратных метров можно будет купить примерно за 39 тысяч долларов – сообщает радио «Азаттык».
А теперь несколько цифр. По данным правительства на 1 января 2013 года в очереди на жилье в Казахстане состоит 200 000 человек. На сайте управления строительства ВКО есть такие сведения: только в очереди на арендное жилье в области стоит более 12 тыс. человек, из них в городах Усть-Каменогорск и Семей – 8 тыс. человек. Вот какова острота проблемы!
Есть и еще один немаловажный фактор: чтобы стать обладателем вожделенной квартиры, даже накопления денег недостаточно. Нужно еще, чтобы дом построили! А с этим у нас сложно. Недавно аким Усть-Каменогорска Темирбек Касымжанов публично признал, что из запланированных к строительству в левобережном районе 22 многоэтажных жилых домов реально к концу года будут построены в лучшем случае 8-11 многоэтажек! Меньше половины! Аким города искренне удивился, узнав, что дома начинают строиться, даже без подведенных инженерных коммуникаций! При таких темпах строительства не видать народу квартир, как своих ушей! По сведениям Жилстройсбербанка в 2012 году были подписаны соглашения на строительство в областном центре 6 домов в рамках программы «Доступное жилье» на 504 квартиры. Желающих вселиться в эти дома гораздо больше – 954 семьи. А всего пока воспользовались программой и реально обзавелись жильем, за которое придется рассчитываться еще много лет, 156 человек.
Недавно телеканал КТК показал злоключения участников программы в Алматы. Они уже сделали первые взносы, уже распределили квартиры, дом должны были сдать в апреле, однако стройка замерла. Подрядчик сказал, что денег на завершение не хватает. За время простоя еще не возведенный дом уже начал разрушаться. А несостоявшиеся новоселы проводят акции протеста и ходят смотреть, где могли бы быть их квартиры!
Тем же, кто не имеет никаких шансов на покупку жилья, можно попытаться попасть в малосемейные общежития. В Усть-Каменогорске к следующему году планируется сдать 2 таких общежития на 129 мест. Но заселиться туда смогут только врачи, учителя, полицейские и сироты – выпускники детдомов.
Такова ситуация по жилью. Можно сказать, что она безвыходная. Молодежи из бедных семей надеяться практически не на что. Они не могут получить достойное образование, потому что за него тоже нужно платить запредельные деньги. А без образования невозможно устроиться на хорошо оплачиваемую работу. На заработок в 40-50 тысяч накопить на покупку квартиры или стать участником той же программы по жилью нереально. Остается только или жить с родителями, если такая возможность имеется, или снимать комнатушку где-нибудь на Аблакетке или на Защите, там аренда дешевле. Или купить тысяч за 5-7 долларов дачный домик. И ютится там. Больше перспектив никаких.
Ну, а тем, кто имеет вожделенные 80-100 тысяч тенге в месяц, придется довольствоваться практически пожизненной кабалой в виде ипотеки. И экономить на всем, чтобы заплатить кредит на квартиру.
Очернители нашего великого советского прошлого визжат, что, дескать, тогда люди долго стояли в очереди на жилье. Повторимся, что обеспечить бесплатной квартирой каждого – это очень нелегкая задача. А стоять в очереди был смысл. Все равно через 5-7, максимум, 10 лет, квартиру давали. Это все знали, и перспектива была ясной и четкой. Нужно было просто запастись терпением. А какие перспективы у народа сейчас? В лучшем случае также стоять в очереди, да еще и набирать какие-то баллы, чтобы потом чуть ли не всю жизнь рассчитываться за квартиру. А в худшем…
Денис ДАНИЛЕВСКИЙ