О том, что жилищные отношения в том виде, в каком их создало государство в Казахстане, обречены на тупик, было понятно с самого начала – с того момента, когда все тяготы по эксплуатации многоквартирных жилых домов были возложены на собственников квартир, а в качестве формы управления создали кооперативы собственников квартир. В выигрыше в итоге оказалось только государство.
Теперь любой чиновник, занимающийся сферой ЖКХ, в ответ на жалобы и просьбы населения, пишет стандартные отписки: «Государство не вмешивается в сферу жилищных отношений. Все вопросы решаются на общем собрании собственников». А на вопрос о ремонте также заученно отвечают: «Государство не вправе финансировать ремонт частной собственности». Вот так и остались жители многоквартирных домов один на один со своими проблемами.
А в этом году все участники жилищных отношений и вовсе ударились лбом об стенку полного тупика, выхода из которого пока не видно. И связан этот тупик с поправками в Закон «О жилищных отношениях». Об этой ситуации мы ведем разговор в редакции с руководителем ТОО «Ленина, 50» Ольгой Умаровой, управляющей КСК «Восток-39» Аллой Лоскутовой, редактором Агентства правовой информации и журналистских расследований Алексеем Божковым.
Ольга Умарова:
– В 2011 году в закон были внесены поправки, обязывающие каждый кондоминиум открывать в банках накопительные счета для накопления средств на капитальный ремонт домов. Каждый собственник обязан ежемесячно перечислять на этот счет не менее 0,02 или 2% от месячного расчетного показателя за квадратный метр жилплощади. На сегодняшний день это 40 тенге за квадратный метр. Поскольку никаких регламентирующих документов по открытию такого счета и по использованию этих средств не было принято, никто счета не открывал. Однако с 2015 года ситуация изменилась. В Кодекс об административных правонарушениях были внесены поправки, и теперь в случае отсутствия счета следует административное наказание. Сначала жилищная инспекция выносит предупреждение, а затем уже налагается штраф на орган управления кондоминиумом. В Астане уже есть факты наложения и взыскания таких штрафов.
Дело в том, что мы, руководители органов управления, не открываем такие счета, не потому что мы такие нерадивые. Закон нужно исполнять. Но никто не знает, как его исполнить! Я, как руководитель управляющей компании, еще в 2011 году пошла в банк, но там мне ничем не смогли помочь. Банки просто не готовы к открытию накопительных счетов.
В этой законодательной норме столько вопросов, столько неясных моментов, что их даже трудно все назвать. Давайте поговорим о тех проблемах, которые лежат, как говорится, на поверхности.
Денис Данилевский, редактор газеты «Flash!»:
– Ольга Юрьевна, я так понимаю, что открывать накопительный счет на дом, давайте так по – простому, назовем кондоминиум, так людям яснее, должен уполномоченный человек, которого изберут на собрании. При этом у него должны быть доверенности на открытие такого счета и пользование им.
Алексей Божков:
– Если говорить про доверенности, то она должна быть не от каждой квартиры, а от каждого собственника. А их в каждой квартире разное количество. Подобная доверенность стоит около 2000 тенге. Если у квартиры, например, 5 совладельцев, то им нужно выложить только на доверенности 10000 тенге! Но, законом определено, что счет открывать обязано не доверенное лицо, а именно орган управления, которым является либо КСК, либо иное юридическое лицо, либо физическое лицо. И вот тут возникает вопрос.
Ольга Умарова:
– При этом счет открывается на физическое лицо, на имя того человека, которого выберут старшим по дому, или доверенным. Это не будет счет кондоминиума, это будет счет физического лица.
Алексей Божков:
– Чтобы был счет кондоминиума, ему нужно присвоить какие-то реквизиты, вроде БИНа, или ИИНа. Но БИН присваивается юридическим лицам, а ИИН – физическим. Кондоминиум ни то, ни другое, это форма совместной собственности. Значит, нужно менять законодательство и присваивать кондоминиумам реквизиты. А это значит, все перерегистрировать, а это опять огромные средства.
Ольга Умарова:
– Но закон нужно исполнять сейчас. И поэтому другого выхода, кроме как открывать счета на физических лиц, нет. Пока есть только один нормативный документ – это типовой договор на обслуживание дома, утвержденный правительством. Там сказано, что открыть счет, и снимать с него средства можно при наличии 2-х подписей: представителя управляющей компании (КСК, ТОО, ИП) и старшего по дому. А для банка достаточно ли будет этих двух подписей?
Алла Лоскутова:
– Мы обращались в два банка по поводу открытия накопительных счетов. В одном нам сказали, что такой счет будет по своей форме депозитом. На него нужно положить не менее 1 миллиона тенге, и деньги нельзя снимать в течение 5 лет. Где мы сразу возьмем целый миллион? Почему нельзя снимать деньги 5 лет? А если вдруг возникнет необходимость?
В другом банке пояснили, что это будет обычный текущий счет, и нужен образец подписи старшего по дому. В банках нет единого понятия, что делать с этими счетами.
Ольга Умарова:
– Если же просто открывается счет органом управления, то возможна другая ситуация. Просто посчитайте. Если мы в КСК, в ТОО управляемся с текущим обслуживанием домов за 25 тенге с квадратного метра, то 40 тенге – это очень хорошие деньги. За 2-3 года там накопится очень соблазнительная сумма. Где гарантия, что не возникнет желания воспользоваться этими деньгами? Счет открывается физическим лицом. А люди все разные, и мы живем в реальном мире. И ведь в таком случае ничего не сделаешь. Нечестный человек будет неправ только в плане морали, а в юридическом плане все будет по закону – это его счет.
Наше ТОО обслуживает 26 домов. Значит, будет 26 счетов. Все мы, как говорят, под Богом ходим. Счет открыт на физическое лицо. А если вдруг, не дай Бог, его не станет? А у него наследники, и они имеют полное право оформить свое наследство на этот счет. А если вдруг супруги разведутся? И тогда при разводе они могут разделить этот счет как совместно нажитое имущество! А потом ходи, доказывай, что это деньги собственников квартир. Вот сколько подводных камней заложили в эту поправку законодатели!
Кроме открытия счета, распоряжения средствами, есть еще много моментов. Как нужно отслеживать поступление денег на счет, кто будет заниматься работой с должниками? Получается, что эта дополнительная работа ляжет на председателя, управляющего, бухгалтера, кассира. Нужно или им зарплату повышать, или создавать целый юридический отдел! А это дополнительные расходы.
А кто будет оплачивать банковские расходы по ведению счетов? Ведь даже если счет пустой, за его обслуживание все равно нужно платить. Еще дополнительные расходы.
По итогам года эти поступления войдут в доходную часть КСК или управляющей компании. Вопрос к налоговому комитету – как будет рассчитываться подоходный налог? Мы тогда можем все КСК обанкротить, только за счет подоходного налога!
По закону «О жилищных отношениях» все расходы, все вопросы материального характера должны быть утверждены на общем собрании. Собираем мы собрание, говорим, что нужно повысить ставку эксплуатационных расходов, чтобы платить за дополнительную работу, за ведение счетов в банке, возросшие налоги и так далее Что нам говорят собственники квартир? Правильно – они говорят: а зачем нам это нужно, и голосуют «против». Получается юридическое противоречие. В одном законе сказано, что все решается на собрании, и собрание высказалось против, а в другом, что нужно в обязательном порядке открывать счет и перечислять деньги, без всяких собраний. Об этом кто-нибудь подумал, когда принимал эту норму?
Ольга Юрьевна выделяет еще одну непонятную ситуацию.
– Во многих домах, начиная с 2011 года, прошли ремонты по программе модернизации. Государство профинансировало эти работы, и теперь жители ежемесячно, в течение 7 лет, возвращают эти средства. Как быть в этом случае? Неужели собственники в таких домах должны отчислять средства на накопительный счет, и еще платить за уже сделанный ремонт?
И что делать с инфляцией? Ведь за несколько лет, пока средства будут накапливаться, они обесценятся.
Да, здесь действительно тупик. Причем глухой. И вряд ли это понимают чиновники.
– Мы ходили в городской акимат. Там нам сказали, что нужно было эти вопросы раньше поднимать, – рассказывают Ольга Юрьевна и Алла Викторовна. – Почему-то все думают – а в чем здесь проблема? Ну, пошел в банк, да открыл счет, вот и все. В начале этого года нас даже ругали – как это так, давно нужно счета открыть, а у вас их до сих пор нет. И никто не хочет вникнуть в суть дела, помочь.
Алексей Божков, как юрист, полагает, что необходима серьезная, кропотливая и комплексная работа по внесению изменений во многие законодательные акты, которые, так или иначе, затрагивают тему накопительных счетов на капитальный ремонт.
– Во – первых, нужно наложить мораторий на взыскание штрафов. Как можно взыскивать штрафы, когда нет нормативной базы для выполнения закона? И вообще нужно приостановить действие этой поправки о накопительных счетах в законе о жилищных отношениях, и поправки о наказаниях в случае отсутствия такого счета в Кодексе об административных правонарушениях.
Думаю, что нужно создать рабочую группу, которая обсудит все нюансы открытия и функционирования такого накопительного счета, и только после этого передавать законопроект в Парламент. В рабочую группу должны войти специалисты самых разных отраслей и специальностей. Неплохо было бы подключить практикующих юристов, юридические факультеты университетов.
Возьмем, к примеру, такой блок вопросов, как взаимоотношения собственников жилья и доверенного лица, которому они поручат открывать счет, и от их имени снимать средства. Какой должна быть доверенность? Можно ли выдать одну доверенность от квартиры, или она выдается от каждого совладельца? В таком случае, нужно определить стоимость такой доверенности, чтобы расходы не были обременительными, тем более, что цена на услуги нотариусов сейчас регулируется государством. Все эти нюансы должна обсудить Нотариальная палата.
Наверное, нужно внести поправки и в закон «О страховой деятельности». Такие счета должны быть застрахованы и от инфляции, и от возможных злоупотреблений и мошеннических действий. Они должны подпадать и под систему государственного гарантирования вкладов, но там гарантированная сумма ограничивается пятью миллионами тенге, что для такого счета маловато. А остальные средства что – пропадут, если вдруг банк лопнет? Значит, нужно прорабатывать и поправки в закон «О банковской деятельности». Напрашиваются и поправки в Гражданский кодекс и так далее, потому что нужно вводить какие-то реквизиты для кондоминиумов. Словом, целый комплекс сложнейших вопросов. Это непростое и длительное дело. А у нас поступили как всегда – не подумали, записали, приняли, а вы как хотите, так и исполняйте. А вообще, на мой взгляд, проще вообще отменить эту норму.
Ольга Умарова:
– Наверное, здесь вообще нужно вводить систему лицевых счетов, как при оплате коммунальных услуг монополистам. Деньги поступают на конкретный счет конкретного человека. Тогда все будет понятно. Другой вопрос – как это сделать практически?
Денис Данилевский:
– Да, действительно, проще отменить эту норму, и делать ремонты по аналогии с программой модернизации. Государство проводит ремонт, а собственники потом постепенно выплачивают эту сумму.
Алексей Божков:
– По этим ремонтам уже столько судов прошло, вроде отремонтировали, а люди теперь плачут – лучше бы вообще не трогали.
– Денис Данилевский:
– Никакой гарантии нет, что качественный ремонт будет сделан и на деньги, имеющиеся на накопительном счету.
А вообще я сторонник того, чтобы государство выполнило, наконец, свои обещания, данные еще в 1996 году. Ведь тогда вышло специальное постановление правительства, по которому государство должно было принять меры по капитальному ремонту или реновации домов, и только после этого переносить на жителей все затраты по эксплуатации дома и создавать КСК. Однако, этого сделано не было, и позднее постановление просто отменили. В результате многие дома достались людям просто в аварийном состоянии.
Конечно, сейчас уже практически никто не ставит так вопрос. Народ уже смирился, в его сознание прочно вошло, что содержать дома и ремонтировать их нужно за свой счет. Так государство хотя бы помогло, хотя бы половину затрат, или часть, взяло на себя. Почему в Беларуси, где нет нефти и газа, установлены предельные тарифы на коммунальные услуги и содержание жилья, остальную часть доплачивает государство? А почему такой помощи людям нет в нашей богатой нефтью стране?
А вообще нагрузка на довольно тощие кошельки простых жителей все возрастает и возрастает. Эксплуатационные расходы, накопление на капитальный ремонт, это уже как минимум 65 тенге с квадратного метра на сегодняшний день. В два раза выросли тарифы на воду, а за предстоящие 6 лет они вырастут, в общей сложности, в 4 раза! Соответственно, подорожает тепло, горячая вода, электричество и далее по цепочке продукты, товары и услуги. И все это в условиях кризиса, в условиях сокращений штатов, отпусков без содержания, снижения зарплаты. Выдержит ли народ это бремя?
Все проблемные вопросы по накопительным счетам на капитальный ремонт домов были обсуждены на «круглом столе» с участием руководителей КСК, управляющих компаний, депутатов, представителей банков, юристов, состоявшемся 27 мая. Резолюция с предложениями направлена органам власти, в Парламент. Теперь дело за ними. Вопросы нужно решать, не откладывая на потом. Хотя, чиновникам и депутатам, наверное, не до этого. Впереди – сезон отпусков, и они, скорее всего, уже представляют себя как минимум где-нибудь на турецком Средиземноморье. Какие уж тут накопительные счета! Какой тупик в жилищных отношениях? У них у самих ведь нет никакого тупика, только бескрайние горизонты радости жизни.
Наша справка. В России накопления собственников квартир на капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД) начались с 1 января 2014 года. Ежемесячный платеж составляет около 7 рублей за квадратный метр. В Москве такие платежи вводятся с 1 июля 2015 года и составят 15 рублей за квадрат. Форма платежа у наших соседей несколько другая: в едином платежном документе за жилищно-коммунальные услуги появилась еще одна строчка «формирование взноса на капитальный ремонт дома». Т.е. россияне делают этот платеж также, как и за все коммунальные услуги. Может быть, и у нас стоит внедрить такой же порядок?
Что же касается самой сути введения таких накоплений, то вот что пишет об этом газета «Советская Россия»: «При средней стоимости капитального ремонта жилья 250 руб. / кв. м на эти деньги можно ежегодно ремонтировать 28 млн. кв. м жилья, или примерно 28 тысяч многоквартирных домов в год, а может, больше, если начнем платить исправнее. В России же около половины из 3,5 млн. МКД нуждаются в том или ином виде капитального ремонта. На это потребуется, по мнению специалистов, около 2 трлн. рублей. Вот и считайте – в лучшем случае на 40 лет может растянуться этот проект. Что произойдет на практике, неясно, но уже сейчас видно, что львиная доля собираемых с граждан средств идет не в дело, а остается в горячо любимой и всячески поддерживаемой либералами банковской сфере. Так, в Московской области («тариф» 7,8 руб. / кв. м) в 2014 году было отремонтировано по этой схеме 965 домов, а затрачено на это менее половины собранных с населения средств: 3 млрд. руб. из 8,4 млрд. Московская же программа на 2015 – 2016 годы предусматривает капремонт 1945 домов с затратами порядка 7 млрд. руб. А поскольку жилой фонд Москвы в 2 раза больше подмосковного, да и собирать с москвичей тут будут в 2 раза больше, чем в области, то банковский куш и здесь будет нехилый. И так по всей России...
Не нужно быть большим экономистом, чтобы понять, что правительство либералов построением этой новой финансовой пирамиды в разгар кризиса еще раз демонстрирует обществу, что проводимый им экономический курс как был, так и остается направленным на поддержание уродливой либеральной модели, построенной на химере устойчивости непроизводительного финансового сектора в ущерб реальному, производительному. Так что банковские риски нашим денежкам обеспечены.
Финансируемая за наш с вами счет программа ремонтов МКД пока рассчитана на 30 лет вперед. Ее корректировку по закону региональные операторы обязаны делать ежегодно, но кто может предсказать в условиях привязки нашей национальной валюты к доллару и непредсказуемого роста цен на строительные материалы и оборудование реальные цифры затрат? Риск – никакого механизма страхования этих средств не предусмотрено. Наши деньги могут быть подвержены и коммерческим рискам.
Принятие поправок к Жилищному кодексу о формировании за счет населения фондов для капитального ремонта жилья и решения региональных правительств о размерах платежей в эти фонды было легко обеспечено не только из-за антинародного большинства в Госдуме. Этот нонсенс в условиях российского капитализма сохраняется властью для того, чтобы, по выражению известного российского экономиста М. Делягина, «всемерно расширять коммерческие отношения в обществе», вытягивать деньги из социальной сферы, создавая, где только можно, все новые и новые коммерческие структуры. Именно так происходит теперь и с деньгами, вытягиваемыми из собственников на капитальный ремонт домов.
Понимая это и учитывая кризисное состояние экономики, падение реальных доходов населения, целый ряд общественных организаций, экспертное сообщество по итогам форума, состоявшегося 24 декабря 2014 года в Общественной палате, обратилось к администрации президента и в Государственную думу с предложением отсрочить вступление в силу нового вида налогообложения населения».
Материалы подготовил
Денис ДАНИЛЕВСКИЙ