КСК – 20 ЛЕТ СПУСТЯ

Газета "Flash!"

В мае этого года исполняется 20 лет с мометивов собственников квартир (КСК). Сейчас уже немногие помнят об этом приближающемся юбилее. Наверное, даже чиновники, отвечающие за сферу ЖКХ.

А ведь именно тогда, в мае 1996 года, после принятия ряда постановлений правительства, произошла настоящая революция в жилищной сфере. Государство полностью отошло как от управления жилищным хозяйством, передав его самим новоявленным собственникам квартир, так и от заботы по содержанию многоквартирных жилых домов. Система домоуправлений и жилищно-коммунальных контор и управлений (ЖЭКов, ЖЭУ) была разрушена. Средства из бюджета государства и финансов предприятий, имевших ведомственное жильё, больше не выделялись. С этого момента собственники квартир должны были содержать дома за свой счёт и выбрать форму управления домом. В это же время были отменены и дотации из бюджета на оплату коммунальных услуг. Потребители стали оплачивать полную стоимость всех благ цивилизации.

КСК создавались в спешном порядке, и даже без полноценной законодательной базы. Ведь Закон «О жилищных отношениях» появился позже. Тем не менее, новая система была создана, и работает вот уже 20 лет. Наверное, настало время накануне юбилея подвести некоторые итоги. Сегодня мы беседуем с нашими постоянными экспертами, исполнительным директором Ассоциации КСК г. Усть-Каменогорска Гульнар Абишевой и членом Ассоциации, директором ТОО «Ленина,50» Ольгой Умаровой.

— Гульнар Зейнельевна, Ольга Юрьевна, пока с юбилеем мы Вас не поздравляем, дождёмся мая. С какими чувствами, с какими итогами Вы, как ветераны по стажу работы в системе КСК, подходите к этой весьма солидной дате?

— Настроение нормальное, рабочее. Нам особенно некогда философствовать, ежедневный круг забот практически не оставляет времени. Но, единственное, что, конечно, неприятно, это целый ряд негативных публикаций в СМИ по работе КСК.

Ассоциация КСК г. Усть-Каменогорска внимательно отслеживает и анализирует все публикуемые материалы в СМИ, касающиеся работы КСК города. Обсуждает эти темы с председателями КСК. Однако, часто появляются статьи, показывающие работу председателей лишь в негативном свете, создающие представление о руководстве КСК как о сплошных ворах и некомпетентных работниках. Ради объективности надо отметить, что в работе КСК существует немало проблем, трудностей, недостатков. Однако, давайте разберёмся в проблеме. Не все знают и понимают, для чего вообще созданы кооперативы собственников квартир.

• По закону РК «О жилищных отношениях» основной задачей КСК является обеспечение совместного управления общей долевой собственностью участников одного (нескольких) кондоминиума (кондоминиумов) для надлежащего содержания многоквартирных жилых домов (МЖД). Под надлежащим содержанием (по закону) мы понимаем: совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых собственниками помещений (квартир), а также лицами, осуществляющими управление объектом кондоминиума, для обслуживания и ремонта общего имущества жилого дома, проводимых в целях предупреждения преждевременного износа несущих конструкций жилого дома;

• Для этих целей собирается эксплуатационный взнос, а именно: расходы на содержание жилого дома — обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг, расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также взносы для накопления денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов;

20-тилетняя практика существования КСК показала, что со своими функциями, предписанными законом, КСК успешно справляются. За весь период существования КСК не произошло ни одной существенной аварии по вине работников КСК, в результате которой многоквартирный жилой дом остался без тепла, света или воды. Каждый собственник в полном объеме и бесперебойно получает в свои квартиры свет, воду, тепло и прочие услуги, которые поставляются по общедомовым сетям в квартиры работниками КСК.

— Да, это действительно так. Таких аварий в городе не припоминается. Круг деятельности у работников КСК действительно огромный. Ту работу, которую раньше выполняли мощные домоуправления со стабильным государственным финансированием, теперь делают немногочисленные сотрудники КСК, с недостаточной материальной базой, и на средства, получаемые от собственников квартир, и то не в полном объёме. Кстати, давайте ещё раз напомним читателем — что же делают работники КСК и за что им платят собственники?

— Наша работа определена законом и уставом. Давайте, если позволяет газетная площадь, подробно на этом остановимся.

• КСК регулярно проводят осмотры и обследования технического состояния конструкций и инженерного оборудования объекта кондоминиума с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта общего имущества.

• КСК составляют годовые календарные планы общих собраний собственников помещений (квартир), организуют и проводят собрания собственников. Разрабатывают ежегодные проекты смет по каждому объекту кондоминиума. Рассчитывают размеры платежей для каждого собственника квартиры (помещения) в соответствии с его долей в общем имуществе объекта кондоминиума.

• КСК ведут техническую документацию на объект кондоминиума, а также бухгалтерский, финансовый, налоговый и статистический учет и отчетность, связанные с управлением и содержанием объекта кондоминиума в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан.

• КСК выявляют собственников квартир (помещений), имеющих задолженность по платежам за предоставленные коммунальные услуги, принимают меры по взысканию задолженности, в том числе через судебные органы, проводят работы с судебными приставами по исполнению решений суда.

• Заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг, ведут юридическую работу и выполняют их предписания, требования правил технической эксплуатации и пр. (АО УКТС, Водоканал, ВК РЭК, аварийная служба, служба дератизации).

• КСК проводит постоянную работу по уборке придомовой территории жилого дома и ее благоустройству.

• КСК на постоянной основе организуют и проводят работы по планово-предупредительному ремонту и текущему содержанию общедомовых инженерных сетей: систем горячего и холодного водоснабжения, систем отопления, водоотведения (канализации), электросетей и электрооборудования

• КСК устраняют аварийные ситуации на общедомовых инженерных сетях и в квартирах собственников.

На основании возложенных обязанностей по управлению и надлежащему содержанию объекта кондоминиума на данную структуру, КСК является полноценным предприятием, подчиняющимся всем действующим Законам Республики Казахстан (Конституция РК, Административный Кодекс, Налоговый Кодекс, Трудовой Кодекс, Закон «О жилищных отношениях», Закон «Об охране труда» и др.)

Руководитель КСК, как правило, осуществляет функции и руководителя, и мастера, и инженера по охране труда и техники безопасности, и менеджера по делопроизводству, и инспектора по кадрам, и юриста и адвоката и другие. В большинстве своем руководители КСК — добросовестные, ответственные с большим опытом работы специалисты.

— Вы забыли в этом круге работы и забот упомянуть ещё и довольно частые скандалы между управленцами КСК и собственниками квартир, которые могут длиться годами и отнимают много сил и времени.

— Да, к сожалению, это так. И возникают такие скандалы в силу целого ряда заблуждений. А вот теперь разберемся — в чем конфликт интересов Собственника (жителя) и Управленца (КСК)

1. Заблуждение ПЕРВОЕ: «КСК – само по себе, жители-Сами по себе».

А ведь Собственники и КСК — это единая структура, которая должна и обязана обеспечить безопасную эксплуатацию общедомового имущества. Но, как правило, это общедомовое имущество не воспринимается собственником квартиры как его собственность в долевом участии. Собственники не могут понять, что они также ответственны за крышу, подвал, чердак, подъезд, фасад, сети, придомовую территорию, как и за свою квартиру.

2. Заблуждение ВТОРОЕ: «За что мы платим в КСК?».

Собственник убежден, что тепло, воду, электроэнергию Поставщик услуг (АО УКТС, Водоканал, ВК РЭК) поставляет ему непосредственно в квартиру, а он – Собственник, соответственно оплачивает эту услугу ему – Поставщику этой услуги. Но фактически, каждая услуга поставляется до подвала (до точки раздела балансовой принадлежности) жилого дома. А доставка услуги от подвала до каждой квартиры осуществляется работниками КСК по общедомовым сетям.

3. Заблуждение ТРЕТЬЕ: «В КСК много общих денег».

Стойкое убеждение Собственника — в КСК аккумулируется много денежных средств. Но при этом не принимается во внимание очень важный момент — деньги каждого дома расходуются только на содержание этого дома. КСК обязан использовать на каждый объект кондоминиума только те средства, которые поступили от этого дома.

4. Заблуждение ЧЕТВЕРТОЕ: «Любой может управлять КСК и кондоминиумом».

Многоквартирный жилой дом — это единый сложный строительный комплекс с инженерными коммуникациями, являющийся объектом повышенной опасности. Поэтому, данным комплексом должен управлять специалист, имеющий техническое образование, проходящий периодическую аттестацию.

5. Заблуждение ПЯТОЕ: «За существующий эксплуатационный взнос собственник должен получить максимальный спектр услуг (тепло, воду, канализацию, свет, ремонт подъездов, кровли, фасадов, квартирный ремонт, уборку подъездов, видеонаблюдение и пр.), а КСК обязан их предоставить».

Это действительно так, но с одной маленькой поправкой — все работы и услуги должны быть оплачены и экономически обоснованы. В настоящее время принятые по городу Усть-Каменогорску тарифы — от 18 до 30 тенге с 1 м2 общей площади квартир позволяют выполнить только минимальный перечень работ в пределах утвержденных смет по каждому дому. Те, кто «радеет» за реформирование сложившейся системы, лукаво умалчивают экономическую составляющую всех нововведений.

Подводя, итог вышесказанному и анализируя публикации в СМИ, Ассоциация КСК задается вопросом: с какой целью подобные материалы формируются таким образом, что говоря о проблемах одного КСК, повествование ведется обо всех сразу? Кому это выгодно? Какую цель достигнут такие публикации? И главное – что нужно изменить, чтобы стало лучше? Сейчас очень распространено мнение, что «управлять жилым фондом как в советское время будет государство». В ответ на такое предложение хочется задать встречный вопрос: «А квартиры наши тоже, как в советское время, станут государственными?». Ведь создание КСК и было обусловлено коренным изменением формы собственности. Государственные квартиры стали частными, что и потребовало совершенно новых форм управления и содержания жилья.

И ещё один вопрос: «А что сейчас мешает государству помочь своим гражданам навести порядок в многоквартирных жилых домах?».

Невольно напрашивается банальный ответ – наверное, цель в том, чтобы «столкнуть лбами» КСК и собственников, и тем самым разрушить 20- летний опыт работы КСК, ничего не предлагая взамен.

Трудно не согласиться с нашими собеседницами. От себя добавлю, что, по моему мнению, создание КСК преследовало несколько целей. Прежде всего – перевести всё содержание и управление многоквартирными домами на самих жителей. Государство умыло руки и удовлетворённо их потёрло. И тут же позабыло о своих обязательствах, которые публично были даны в тех самых постановлениях мая 1996 года. А там чёрным по белому было записано, что прежде чем передавать дома на полное содержание самих жителей, государство должно провести их капитальный ремонт или реновацию. Через некоторое время эти постановления были признаны утратившими силу. Государство просто обмануло своих граждан. Впрочем, это делается так часто, что мало кто на этот очередной обман обратил внимание.

Но это очевидные цели. А ведь проект по созданию КСК разрабатывали американцы. Есть такая организация – ЮСАИД. Это Агентство США по международному развитию. Это Агентство совало и суёт свой нос во многие дела в постсоветских государствах. То там «помогает», то здесь. Вот и в помощь при создании КСК оно разработало целую брошюру и разослало её по казахстанским городам массовым тиражом. В городском акимате Усть-Каменогорска, в кабинете заместителя акима, в 1996 году кипы этих брошюр высились, чуть ли не до потолка.

Конечно, американцы заложили в проект КСК ещё одну «подводную мину», а именно – столкнуть лбами жителей домов. И таким образом отвлечь их от более масштабных политических и экономических проблем. Посмотрите на ситуацию в любом КСК, охваченном скандалом. Там неизбежно образование двух «партий»: «за председателя» и «против председателя». И эти две «партии» сражаются друг с другом с таким пылом и жаром, что им позавидуют даже схватки в украинском парламенте! Этим людям, разоблачающим председателя, и защищающим председателя, уже ни до чего нет дела. Они годами будут доказывать свою правоту, писать заявления, созывать и срывать собрания, подсчитывать ущерб и масштаб «сворованного», ненавидеть друг друга, не здороваться, хотя живут в одном доме. А почему бы им с таким же жаром не проверить использование городского бюджета, например? Или – куда направляются наши пенсионные накопления? Ведь там тоже народные деньги! И суммы гораздо более колоссальные, чем в КСК. Почему бы не прийти на сессию маслихата, где утверждается бюджет, или решаются другие жизненные вопросы, и не доказывать депутатам и акимату свою правоту? Вот это было бы гораздо полезнее, чем тратить нервы, силы, время на разоблачение всего-навсего председателя или управляющего КСК. Но, их внимание умело перенаправлено с большой проблемы на малую. Вот в этом я и вижу ещё одну, и может быть, гораздо более важную цель создания КСК.

А чтобы таких скандалов и разоблачений не было, нужно всего-навсего активно участвовать в работе КСК: приходить на собрания, избираться в правление, изучать утверждённую смету, помогать ревизионной комиссии регулярно, а не раз в 5 лет, проверять доходы и расходы, да и в своём доме поддерживать элементарный порядок. Вот тогда и не будет никаких вопросов, всё будет открыто и прозрачно. А у нас ведь как сейчас? Народ даже мусор не доносит до мусорного бака, выбрасывает во дворе – мол, дворник подберёт, мы же «плотим» в КСК. Вот такая психология.

Что же, поблагодарим наших собеседниц, и пожелаем им стойкости и успехов в их нелёгком и нужном труде. Думаем, что сегодняшняя беседа была очень полезной. А мы готовы продолжить серьёзный разговор о жилищных отношениях и проблемах накануне 20-летия КСК.

Беседовал

ДЕНИС ДАНИЛЕВСКИ
Й