— Мы ехали в астану с надеждой, что уж там, в столице, услышим, наконец, ответы на волнующие нас вопросы. Но, увы… вернулись мы практически ни с чем, — рассказывают исполнительный директор ассоциации кск г. Усть-каменогорска гульнара абишева и член ассоциации, директор тоо «ленина,50» ольга умарова.
А пригласили Гульнару Зейнельевну и Ольгу Юрьевну в столичный град после «круглого стола», посвященного проблемам ЖКХ, который состоялся в Усть-Каменогорске в конце мая. В частности, на нем Ассоциация КСК поставила жизненно важные вопросы – как открывать накопительные счета для накопления средств на капитальный ремонт дома. Напомним, что уже с января этого года каждый дом обязан открыть такой счет, и с каждой квартиры ежемесячно на этот счет должно перечисляться не менее 0,02% от месячного расчетного показателя (на сегодня это 39 тенге) с квадратного метра. Закон приняли, но как его выполнять – никто не подумал. Кто должен открывать такой счет? Если это старший по дому, то его должны наделить такими полномочиями все собственники квартир, выдать ему нотариальные доверенности, что влечет немалые расходы. Какие гарантии имеются от возможных финансовых злоупотреблений, а то и хищений этих средств – ведь накопительный счет будет открыт на физическое лицо? И владелец этого счета имеет полное право снять эти деньги и исчезнуть в неизвестном направлении. Права на счет могут заявить наследники, если, не дай Бог, что-то случится. Кто будет нести расходы по обслуживанию счета? Каков механизм страхования накопленных средств от инфляции, от той же девальвации или «плавания» национальной валюты? Наконец, если объект кондоминиума общего имущества еще не зарегистрирован, то счет вообще невозможно открыть. Кто будет нести расходы по регистрации кондоминиума? Что делать жителям домов, которые уже провели ремонт в рамках программы модернизации и уже выплачивают средства за сделанную работу? Таких вопросов немало. Об этом мы подробно писали в недавней статье «Тупик жилищных отношений».
В итоге такого непонятного положения, ни в одном многоквартирном жилом доме областного центра, впрочем, как и в других городах и населенных пунктах, такие счета не открыты. Между тем, жилищная инспекция имеет право налагать штрафы за отсутствие такого счета. Кстати, опять интересный вопрос – а кого штрафовать?
КАЗЕННЫЙ ДОМ И ПУСТЫЕ ХЛОПОТЫ
— Наверное, на «круглом столе» мы приняли хорошую, четкую резолюцию, если она все-таки нашла отклик на самых «верхах», — говорит Ольга Умарова. – Мы обратились к Правительству, Национальному банку, Министерству юстиции, Нотариальной палате, другим ведомствам с конкретными вопросами. Поэтому нас внезапно и пригласили в Астану на совещание в министерстве национальной экономики. Вечером мы экстренно выехали на автобусе в столицу, а уже на следующий день это совещание состоялось.
— И как же оно проходило?
— Приглашенных было немного. Вел совещание вице-министр Каирбек Ускенбаев. От Восточного Казахстана приехал еще депутат городского маслихата Усть-Каменогорска Станислав Каримов. По ходу заседания у нас сложилось впечатление, что столичные начальники живут в своем «прекрасном далеко». А мы так и остаемся внизу со своими проблемами, которые никого не интересуют. Свое слово сказали и наши коллеги из Ассоциации КСК Астаны. Впрочем, как мы поняли, у нас разные «весовые категории». У них ставка эксплуатационных расходов от 70 до 150 тенге с квадратного метра. А у нас – предел в 25 тенге. Больше мы поднимать не можем, — рассказывает Гульнара Абишева.
— Получили ли Вы поддержку по тем проблемным вопросам открытия и функционирования накопительных счетов для капитального ремонта домов?
— Ни по одному вопросу никакой внятной информации мы не получили. Единственное предложение, которое прозвучало от вице-министра — размещать такие счета в Жилстройсбербанке. Когда депутат Каримов бегло подсчитал, что только в Усть-Каменогорске на таких счетах будет аккумулироваться 2 млрд. тенге в год, то вице – министр и обратился к представительнице банка с вопросом: «Вас что, 2 миллиарда в год только с одного города не интересует?». При этом он отметил, что данный банк государственный, созданный именно для целей жилищных сбережений, и в этом случае можно проработать механизм каких-то государственных гарантий сохранности средств на счетах. На это предложение представительница банка ответила, что она пока не готова, потому что только приступила к работе.
Впрочем, Ассоциация КСК Усть-Каменогорска получила и письменный ответ на резолюцию «круглого стола». Это очередной образец казенной отписки. Резолюция была направлена в Администрацию Президента, в Правительство, но эти ведомства переправили ее в министерство национальной экономики, где некая Ж. Байжигитова и подготовила эту отписку.
Сначала, как и во всех чиновничьих ответах, дается поучение, что, дескать, «ответственность за состояние общего имущества возложена на собственников квартир. Учитывая, что гражданам имущество принадлежит на праве собственности, отношение к нему должно выражаться в бережливости и сохранности его в надлежащем состоянии».
В этом месте Гульнара Зейнельевна и Ольга Юрьевна говорят о просто громадном правовом провале в области жилищных отношений.
— Если имеется в виду собственность на общедомовое имущество, то в данный момент это имущество юридически никому не принадлежит. Государство от него открестилось, а владельцы квартир так же не являются его собственниками. Жилищную реформу в 1996 году провели так поспешно, что телегу поставили впереди лошади! Государство стремилось побыстрее сбросить с себя бремя содержания домов, поэтому очень торопились. А ведь нужно было сначала создать кондоминиумы, зарегистрировать их, выдать каждому владельцу квартиры свидетельство о праве долевой собственности на общедомовое имущество, а уже затем создавать органы управления кондоминиумом.
Сейчас же все это висит в воздухе. Получается, что нас обязывают собирать деньги на ремонт того, что нам юридически не принадлежит.
У нас в Усть-Каменогорске в начале 2000-х годов, благодаря усилиям Веры Сухоруковой, бывшей тогда акимом города, хотя бы зарегистрировали кондоминиумы. Для этой цели выделяли средства из городского бюджета. Там расписано, какая доля общедомового имущества принадлежит каждой квартире, пропорционально площади. Это хотя бы какой-то юридический документ, хотя и здесь общедомовая собственность записана обезличенно, по квартирам, а должно быть персонально. В других городах и этого нет. Мы задали такой вопрос на совещании, и нам ответили, что республиканская бюджетная комиссия отказалась выделять средства на регистрацию кондоминиумов.
Во-вторых, почему население поставлено в неравные условия? Жителям индивидуальных частных домов никто не диктует, когда им делать ремонт, сколько на это потратить средств. Они эти вопросы решают сами. А почему владельцев жилья в многоквартирных домах обязывают перечислять деньги на счет? Да еще и перечислять их фактически в пустоту, не зная, какие есть гарантии сохранности столь немалых средств.
В ответе министерство сетует, что до сих пор, несмотря на поправки в закон, накопительные счета так и не открыты. Но выход в правительственном органе видят только в том, чтобы «повысить ответственность и обеспечение прозрачности деятельности органов управления, расширение компетенции жилищной инспекции и введение новых составов административных правонарушений, а также на формирование «эффективного собственника». И невдомек министерским чиновникам, что счета не открываются вовсе не из-за нерадивости работников КСК, или несознательности жителей. Никто не знает, как это сделать. И никто не верит, что эти деньги сохранятся и будут использованы по назначению.
— Мы беседовали с жителями, говорили им о необходимости открытия таких счетов. Но люди даже и слышать не хотят! Все разворуют – вот их ответ. Уже через год-два этих денежек и след простынет. И что мы можем возразить? – говорит Гульнара Абишева.
ПЕЧАЛЬНЫЙ ОПЫТ РЕМОНТОВ
— У народа уже есть печальный опыт проведения ремонтов по программе модернизации, — рассказывает Ольга Умарова. – В свое время я активно агитировала жильцов участвовать в этой программе, говорила, что это очень хорошо – сделать ремонт, а потом постепенно, в течение 7 лет возвращать средства. Люди откликнулись. В 11 домах сделали ремонт кровли на общую сумму 48 млн. тенге. И практически везде с браком! У меня сложилось впечатление, что заведомо было продумано так, чтобы взять деньги, а людей оставить «с носом»! Ведь контроль и подписание акта приемки было возложено на самих жителей! Я, как руководитель управляющей компании, не могла даже подняться на крышу и посмотреть, как идут работы. С крыши одного из домов меня буквально выгнали. А кого выбирают старшим по дому? В идеале такой человек должен быть грамотным и неравнодушным за положение дел в своем доме. Но в реальности найти таких людей очень сложно. Если они и есть, то очень заняты на своей работе. Поэтому выбирать приходится того, у кого есть хоть какое-то свободное время. А оно есть преимущественно у пенсионеров. И что могут проконтролировать не специалисты? Вот и подписали такие «контролеры» акты выполненных работ.
Не было и свободного выбора подрядчиков. Ремонт делали те фирмы, на которые указывало руководство «Оскемен – Тартип». Фактически эти фирмы нам навязывали.
А потом, когда крыши потекли, начались наши хождения по судам. За счет эксплуатационных платежей пришлось нанимать адвокатов. И только с четвертой попытки у нас приняли исковые заявления! Под разными предлогами суды отказывались браться за это дело. Даже говорили, что иски должны подаваться от каждого собственника квартиры отдельно. Наконец, процессы пошли. По 5 домам у нас имеются вступившие в силу решения суда. Мы предоставили заключение судебной экспертизы, но решения каждый судья вынес разные. Кто-то посчитал, что виноват подрядчик, кто-то – что ответственность должна нести «Оскемен – Тартип», организация, которой уже нет.
Мы потратили несколько лет, вложили силы, средства, нервы, здоровье. В итоге – никто и не собирался выполнять решение суда, и переделывать крыши. Все так и было совершенно безнадежно, пока мы не попали на прием к акиму области Даниалу Ахметову. Он тут же дал поручение акиму города Темирбеку Касымжанову исправить все в течение недели. Получается, чтобы исполнить решение суда, нужно попасть на прием к акиму? И это называется «правовое государство»?!
Зачем я рассказала эту историю? Это яркий пример. Народ уже ни чему не верит, никаким программам, никаким обещаниям, никаким заверениям. И если вдруг действительно деньги на капремонт исчезнут, то потом можно будет ходить годами и десятилетиями, и никто их возвращать не будет, никакой аким! 
Кстати, ни о каких гарантиях не говорится и в ответе министерства. В письме только сообщается, что «порядок открытия, ведения и закрытия банковских счетов клиентов регламентирован Правилами Нацбанка от 2 июня 2000 года». И что из этого? Сколько еще нужно доказывать, что речь идет об особых счетах, где будут накапливаться колоссальные деньги жителей многоэтажных домов!
А вот пункт ответа о возможности страхования таких счетов от инфляции стоит привести полностью. Он того заслуживает. «Касательно разработки механизма страхования накопительных счетов кондоминиумов для капитального ремонта от инфляции Нацбанк РК поясняет следующее.
В соответствии с п.1 ст. 817 Гражданского Кодекса РК, страховой случай – событие, с наступлением которого договор страхования предусматривает осуществление страховой выплаты. Пункт 3 ст. 817 Кодекса предусматривает, что событие, рассматриваемое в качестве страхового случая, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления за исключением событий, которые могут быть предусмотрены по договору накопительного страхования. Учитывая то, что инфляционные процессы происходят практически во всех сферах экономики, в том числе и в Казахстане, НБ РК считает, что страхование капитала от инфляции не отвечает признакам вероятности и случайности». Вот так, главный банк страны официально заявляет, что инфляция – это не случайность. Так и должно быть! Далее сообщается, что малоимущим гражданам оказывается жилищная помощь. И здесь Гульнара Зейнельевна и Ольга Юрьевна, как опытные управленцы-практики, рассказывают о реальном положении дел. А реальность, как всегда, резко расходится с радужными картинками, нарисованными чиновниками.
— Когда начинали делать ремонт по программе модернизации, нам тоже говорили, что малоимущим будет выплачена жилищная помощь. И что же получилось? Поскольку официально эти работы не назывались «капитальный ремонт», никто из одиноких пенсионеров и других жителей с низкими доходами такую помощь не получил, и не получает. В отделе соцзащиты говорят, что имеют право назначать жилищное пособие только на оплату капремонта. Поэтому все будут платить 7 лет на общих основаниях! Так же будет и с накопительными счетами, никому никакую помощь оказывать никто не станет.
ОЧЕРЕДНАЯ МОДЕРНИЗАЦИЯ БЕЗ МОДЕРНИЗАЦИИ
— А зачем тогда вас вообще приглашали в Астану?
— Нам показали красивые слайды — «Предложения по формированию новой модели жилищных отношений».
— И что это за «новая модель»?
— Когда мы познакомились с этими предложениями, у нас еще больше укрепилось мнение, что их разрабатывали люди, совершенно далекие от реальной жизни.
— Ну, о том, что наши управленцы далеки от народа, мы хорошо знаем, причем, во всех отраслях. И все-таки, что же предлагается?
— Вся новая модель сводится к созданию схемы «один дом – один кондоминиум – один КСК». Т.е. в каждом доме должен быть свой КСК, как орган управления. КСК нанимает управляющую компанию для содержания дома. Или содержит дом самостоятельно. Но обязательное условие – это наличие в каждом доме управляющего – менеджера из числа собственников квартир. Такой менеджер должен осуществлять только контроль за выполнением управляющей компанией условий договора по содержанию дома.
— Что вы думаете о таких реформах?
— Абсолютно нереальное предложение. И не работающее. Только в Усть-Каменогорске более 1500 многоквартирных домов. Где взять столько менеджеров из числа жителей? Тем более, что такие менеджеры обязаны пройти подготовку и получить сертификат. В лучшем случае мы найдем желающих пенсионеров, но не в таком количестве. Да и вряд ли даже пенсионеры захотят пойти на учебу, да еще и потом сдавать экзамены. Особенно, с учетом того обстоятельства, что выполнять свои обязанности они будут на общественных началах. 
Да, хорошо ругать и критиковать нынешнюю систему КСК. Говорить, что все председатели или управляющие проворовались. Но ведь худо-бедно, уже почти 20 лет весь жилищный фонд держится на этих председателях и управляющих, на сварщиках, сантехниках, электриках, которые за мизерную зарплату, но делают свое дело. Ни одной крупной аварии у нас в Усть-Каменогорске в многоэтажных домах за эти 19 лет не было, в квартирах в основном тепло и светло. Сломаем мы эту систему, а что будет потом? Заработает ли новая, предлагаемая схема? Вот все говорят, что в этой сфере крутятся огромные деньги, за содержание жилья люди, мол, всегда будут платить. Но почему же тогда ни один солидный бизнесмен не пошел в эту сферу? Нет желающих! Если кто-то и брался, потом бросал. Значит, не настолько уж привлекательное это дело, и не такое уж денежное, а забот и хлопот хватает.
В новой модели однозначно говорится, что «многодомные КСК должны быть расформированы». А сможет ли, например, 8 – квартирный, или 12-квартирный дом потянуть расходы?
— А в чем видят плюсы такой модели ее инициаторы?
— Они уповают на то, что повысится прозрачность работы, появится доверие у жителей. Для этого управляющая компания будет отчитываться о расходах, составлять планы текущих и капитального ремонтов, составлять смету на текущее содержание, доводить до собственников полную информацию о своей деятельности, хранить и передавать всю документацию, с согласия собственников передавать в пользование объекты общего имущества и т.д. И что здесь нового? Все это обязаны сегодня делать и КСК, и делают.
Среди новаций – и введение электронного голосования. Чтобы решить проблему низкой явки на собрания, предлагается создать специальный портал ЖКХ в системе электронного правительства, и после получения электронной цифровой подписи владелец квартиры может голосовать дома, не отходя от компьютера или смартфона. А председателю собрания потом нужно будет сводить вместе результаты непосредственного голосования на собрании и электронного голосования. Честно говоря, с трудом представляется все это на практике. Кстати, собрание предлагается проводить в два этапа: сначала кворум должен быть 70% от всех собственников, если такое количество не набирается, то на втором собрании должно быть не менее половины.
Вот, собственно, и все новации. Судите сами – помогут ли они реально вывести жилищные отношения из тупика, или это очередная имитация бурной деятельности. А ведь нам сегодня не нужны все эти рассуждения о том, как будет хорошо. Вы помогите решить конкретный вопрос по накопительным счетам. Ведь не мы же приняли этот закон, его приняла власть. И власть же беспомощно разводит руками, не зная даже, как открыть такой счет.
— Время идет, и ничего не меняется. Что вы намерены делать?
— Можно, конечно, плюнуть на все, сидеть и ждать, пусть все идет, как есть, заниматься текущими делами. Но сколько может все висеть в воздухе? Пора, наконец, в жилищных отношениях все расставить по своим местам, принять четкие и ясные законы, распределить ответственность, разобраться с собственностью – кому и что принадлежит. И, наверное, предоставить право самим жителям решать все вопросы со своим домом, а не навязывать придуманную на верхах схему. В октябре мы намерены подготовить общегородское собрание Ассоциации КСК и в очередной раз заявить все свои проблемы перед правительством. Если власти не прислушались к мнению «круглого стола», то может быть, услышат голос более обширной аудитории.
— Спасибо, Гульнара Зейнельевна и Ольга Юрьевна, за интересную беседу. Наши читатели узнали много нового и важного. А поскольку большая часть горожан проживает в многоквартирных домах, эти проблемы касаются всех. Ведь крыша над головой – это важнейшее условие нормальной жизни человека. Мы всегда готовы поднимать эти проблемы на страницах нашей газеты.
— Спасибо вам за внимание и поддержку.
Беседовал
ДЕНИС ДАНИЛЕВСКИЙ