Очередная жилищная реформа надвигается на нас с неумолимой силой. Кто-то из владельцев квартир в многоквартирных домах о ней и не подозревает, ничего не слышал, кто-то имеет весьма смутное представление, а кого-то уже терзают сомнения – какую же форму управления МЖД (многоквартирным жилым домом) выбрать, и что делать дальше. Среди тех, кто «в теме» есть и противники этой реформы, и сторонники.
Обо всех нюансах новой, и, как всегда, «судьбоносной», реформы в сфер жилищных отношений нам рассказывает известный юрист, правозащитник, редактор Агентства правовой информации и журналистских расследований «Витязь» Алексей Божков.
- Алексей Николаевич, поясните, пожалуйста, в чём суть очередной реформы?
- Подходит время разложить «по полочкам» все спорные вопросы и подозрительные места поправок в жилищные отношения, которые уже наличествуют, поскольку все мы стоим перед выбором. Однако вопросов все больше…
Итак, вы, наконец, «решились» добровольно-принудительно развалить свой КСК (ПКСК), который вас, может быть, вполне устраивал. Странно, но в стране, ориентированной на население, людям дали бы возможность выбрать и третий вариант – КСК (ПКСК), если их эта форма устраивает. У нас такого не наблюдается. Что вас ждет?
Во-первых, вы должны собрать собрание, на котором решить, какая из двух форм вас устраивает: ОСИ, вокруг которой будет вертеться вся ваша дальнейшая домоуправная «биография», или простое товарищество (статья 42 Закона «О жилищных отношениях» (далее, просто Закона).
ОСИ (объединение собственников имущества) – юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, управляющее объектом кондоминиума, финансирующее его содержание и обеспечивающее его сохранность (статья 1 Закона). То есть, вам следует сразу понимать, что некоммерческая организация подразумевает и соответствующее управление и налоговую отчетность (статья 289 Налогового Кодекса РК). Бухгалтер не альтруист, и если председатель ОСИ не является бухгалтером, то готовьтесь оплачивать бухгалтерские услуги.
Председатель ОСИ (статья 43 Закона) избирается на 1 календарный год. Затем ожидается заморочка двигать «недвижимое» население в части проведения собраний. Зато председатель будет без доверенности представлять ОСИ в судебных и государственных органах и организациях. У него много-много обязанностей, которые он будет, как «неальтруист», осуществлять платно. Таким образом, готовьтесь всем домом содержать председателя.
- Получается, что владельцы квартир и нежилых помещений в каждом многоквартирном жилом дом будут содержать, как минимум, председателя ОСИ и бухгалтера. В Усть-Каменогорске около полутора тысяч таких домов. Значит, нужно где-то найти около 1500 председателей и бухгалтеров. Если бухгалтер ещё может работать сразу в нескольких ОСИ, то председатель должен проживать в этом доме. Кроме того, что это весьма накладно в финансовом плане, ещё и возникает вопрос – где найти столько специалистов в области ЖКХ?!
- Если председатель и бухгалтер будут получать по 100 тысяч ежемесячно (а на меньшее ищи дурака, достаточно посмотреть перечень его обязанностей), то готовьтесь на 100-квартирный дом платить только на «управление», отстегивать 2 тысячи ежемесячно с каждой квартиры. При меньшем числе квартир – нагрузка соответствующая.
Итак, председатель обязан выполнить:
1) государственную регистрацию объединения собственников имущества в органах юстиции;
2) формирование списка собственников квартир, нежилых помещений и заключение с ними договоров об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;
3) организацию исполнения решений собрания и совета дома;
4) размещение в общедоступных местах информации о принятых собранием и советом дома решениях;
5) открытие текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня (два отдельных счета, за обслуживание которых также необходимо отдавать наши «кровные»);
6) заключение и исполнение договоров об оказании услуг с субъектами сервисной деятельности;
7) заключение договоров об оказании коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и по их оплате;
8) мониторинг внесения собственниками квартир, нежилых помещений денег на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
9) представление совету дома ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;
10) выполнение иных функций, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
- Да, при таком круге обязанностей бесплатно работать никто не будет. И ведь расходы на председателя и бухгалтера – это лишь часть расходов.
- Собранием необходимо будет утвердить две сметы расходов: на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год, а также внесения в нее изменений и дополнений (статья 42-1 Закона). При этом учитывают базовую долю затрат на мероприятия в структуре расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума: 1) на управление объекта кондоминиума – не более 30%; 2) на содержание общего имущества объекта кондоминиума – не менее 70%. (см. о методике ниже). Имеются две прописанные формулы расчета размера взносов. Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на основании выполненного расчета утверждают местные представительные органы (статья 10-3 Закона).
- Кстати, городской маслихат Усть-Каменогорска уже утвердил минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума в сумме 49 тенге за квадратный метр. Есть ещё один интересный момент – как будет проходить передача имущества и документов КСК в ОСИ? Ведь нужно будет выделить документы и финансы по каждому дому отдельно?
- Нам интересно, как будет происходить так называемая передача, при наличии положительного или отрицательного сальдо КСК (ПКСК), при передаче дел ОСИ или простому товариществу? Дело в том, что согласно всем Уставам КСК (ПКСК), денежные средства, внесенные в кассу таковых, являются их имуществом, которым они отвечают по своим обязательствам. При наличии остатка денежных средств – это их имущество. А при наличии долгов по дому? Это уже будет «имуществом» ОСИ или простого товарищества? Или, история дома начнется с «чистого листа»?
- Пока мы разговаривали лишь о такой форме управления, как объединение собственников имущества. Может быть, гораздо проще объединиться в простое товарищество? Ведь ПТ – это даже не юридическое лицо.
- Кстати, если вы думаете, что при простом товариществе будет лучше, то вы ошибаетесь. С простыми товариществами вдоволь «нахлебались» и «хлебают» дачники. То же самое ожидает и собственников квартир и нежилых помещений. Простое товарищество не является юридическим лицом (статьи 228 Гражданского Кодекса и 43-1 Закона), и это влечет определенные нюансы. К примеру, ПТ не имеет печатей, и как это аукнется в будущем пока неизвестно.
Кроме того, есть весьма спорная норма: «При недостаточности взносов для покрытия общих расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума и возникновении в результате убытков общие расходы и убытки покрываются за счет общего имущества объекта кондоминиума, а недостающие суммы распределяются между участниками простого товарищества пропорционально их долям в общем имуществе объекта кондоминиума». Кому оно будет отчуждено и что это повлечет, вы узнаете потом, в результате «эффективного менеджмента» доверенного лица (статья 43-1 Закона).
Доверенное лицо осуществляет все те же функции, что и председатель ОСИ, а посему ему тоже надо получать определенное вознаграждение (статья 42-1 Закона).
Управление многоквартирным домом может осуществляться физическим или юридическим лицом на основании договора, заключаемого председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества (статьи 1 и 48-1 Закона). Таким образом, отказаться от председателя или доверенного лица не получится. И управляющая компания – отнюдь не то же самое, что субъект сервисной деятельности, оказывающий услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума на основании заключенного договора (статья 1 Закона). А посему, если к вам подключается еще и управляющая компания, то «отстегивать» вы будете ей за управление домом, а председателю (доверенному лицу) за его «умение» заключать договоры.
- Алексей Николаевич, если можно, то подробнее о расчётах расходов ОСИ или ПТ.
- Давайте подробно остановимся на Методике расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума (утверждена Приказом и.о. Министра индустрии и инфраструктурного развития РК от 30 марта 2020 года № 166. Зарегистрирован в Министерстве юстиции РК 2 апреля 2020 года № 20284):
«5. На управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:
1) оплата труда за ведение бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;
2) оплата труда Исполнительному органу за управление объектом кондоминиума;
3) обязательные платежи в бюджет (налоги, отчисления и другое);
4) банковские услуги;
5) оплата за расчетно-кассовое обслуживание;
6) расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание)».
Если раньше исполнение данного пункта расходов возлагалось на десяток домов, то теперь эту «лямку» будет тянуть каждый дом индивидуально. Причем, председатель обязан отчитываться, значит канцелярских расходов и расходов на офисную технику – не избежать! Странно, но если сумма будет минимум в 100 тысяч в месяц только на председателя, без учета остальных расходов, и это составляет ДО 30 процентов от общего взноса, тогда, сколько будет составлять общий взнос за месяц по дому?
Далее, « пункт 6. На содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:
1) дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования объекта кондоминиума;
2) техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции) и оборудования объекта кондоминиума, за исключением случаев, когда надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию;
3) подготовка общедомовых инженерных систем и оборудований к осенне-зимнему периоду;
4) обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума;
5) обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума (озеленение (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши);
6) приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета;
7) обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущему ремонту и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов) по решению собрания собственников квартир и нежилых помещений;
8) противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения;
9) текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
10) оплату коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений;
11) установка домофонного оборудования;
12) техническое обслуживание домофонного оборудования;
13) хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое)».
Если раньше на эти расходы можно было «перекинуть» резервные средства из «других домов», то теперь, уйдя в «минус», вы уже ниоткуда средства не возьмете. А если это не юридическое лицо, а простое товарищество, то вы вполне рискуете покрыть убытки за счет общего имущества. Уж не знаем, как. Возможно, продав под киоски межэтажные перекрытия. И расцветут рыночные отношения…. Шутка или доля шутки – не знаем.
Кстати, «Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения». Попросту говоря, вы умножаете 0,005 на 2917 (МРП в 2021 году), получается 14,585 тенге за квадратный метр, и умножаете на площадь квартиры. Эту сумму перечисляете на сберегательный счет (статья 32 Закона). Например, за 50 квадратных метров – 729 тенге с призрачными тиынами в месяц.
Далее, «размеры расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума устанавливаются соразмерно доле собственника квартиры, нежилого помещения в общем имуществе» (статья 50 Закона). «Размер доли определяется соотношением полезной площади квартиры или площади нежилого помещения, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, к сумме полезных площадей всех квартир и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума» (статья 33 Закона). То есть, должна быть определена ваша доля в общем имуществе, и соразмерно своей доле вы направляете денежные средства на текущий счет в банке второго уровня (статья 32 Закона).
Из ваших перечислений, банк, как мы видим, тоже возьмет свою долю. Кстати, это только для самоуспокоения мы можем читать, что в простом товариществе «собственники квартир, нежилых помещений из своего состава могут определить доверенное лицо для руководства совместной деятельностью, действующее на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками квартир, нежилых помещений». Обратите внимание: «простой письменной доверенности». А теперь обратимся к Закону «О банках и банковской деятельности»: «Справки о наличии и номерах банковских счетов физического лица, об остатках и движении денег на этих счетах … выдаются: а) представителям физического лица: на основании нотариально удостоверенной доверенности (статья 50 Закона «О банках и банковской деятельности»). Из чего становится ясным, что доверенное лицо явно не сможет полноценно без нотариальной доверенности представлять интересы простого товарищества, которое, как известно, является договором о совместной деятельности именно физических лиц в подавляющем большинстве случаев. Или, счет будет открываться на доверенное лицо, которое возьмет, да уедет «за бугор» на постоянное место жительства (к примеру), а оставшимся придется «пробивать непрошибаемую стену» банковской тайны?
Кстати, доверенное лицо без права передоверия не сможет и нанять юриста для взыскания задолженности, если сам не юрист. Как он передоверит у нотариуса без нотариальной доверенности? Ведь «доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия» (статья 58 Закона «О нотариате»). Или нотариус поверит на слово, что простая рукописная «писулька» перед ним – это действительно «основная доверенность»?
Кстати, фраза «…простое товарищество, действующее на основе договора о совместной деятельности, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан» легка только на бумаге. По факту же, если человек отказался заключать договор о совместной деятельности, тогда кто его и как к этому будет понуждать? Через суд будет понуждение или он будет автоматически считаться заключившим договор? Если посредством суда, то насколько это затянется? А если человек отказался выдавать и нотариальную, и простую письменную доверенность, тогда наймем амбала, который будет принуждать к ее написанию? Или, дружной толпой напишем за человека?
В общем, сидим мы и чувствуем, что будет еще «развеселая» жизнь. Недолго осталось. Ситуация усугубляется «доброжелателями», агитирующими за ОСИ. Видимо им так объяснили, что в ОСИ они видят саму суть своей жизни.
- Да, перспективы, действительно весьма мрачные. Спасибо, Алексей Николаевич, за подробные, объективные и компетентные пояснения. Конечно, к этой теме мы вернёмся ещё не раз.
От редакции. В 1996 году состоялся переход от домоуправлений, ЖЭКов, жилищных трестов к кооперативам собственников квартир. Переход добровольно-принудительный. Те, кто помнит это время, знают, что КСК создавались под нажимом власти, и при непосредственном участии госчиновников. Интересно, что рекомендации по созданию и деятельности КСК были написаны в … США. Пухленькие зелёные книжечки на двух языках буквально заполнили кабинет заместителя акима города. Американцы в лице USAID (Агентство США по международному развитию) продумали буквально всё и напечатали брошюру за счёт средств американского правительства. Вот как в Штатах были озабочены проведением жилищной реформы в Казахстане и в целом на территории бывшего СССР! В этой книжечке напечатали и типовой устав КСК, и образец протокола собрания, и образцы других документов. Бери готовое, и действуй.
Самое главное, что в постановлении правительства РК от 17 мая 1996 года, которым и предусматривался новый порядок управления и содержания как уже приватизированных квартир, так и общедомового имущества, был такой важнейший пункт – сначала провести капитальный ремонт или реновацию жилых домов, а уже потом полностью передать их на содержание владельцев квартир и под управление КСК. Но этот пункт никто не собирался выполнять, а через несколько лет его вообще отменили!
Прошло 25 лет, худо-бедно работа КСК наладилась. В целом они выполняют свою функцию по текущему содержанию общедомовых коммуникаций и дворовой территории. Естественно, средств КСК не хватает на капитальный ремонт. Тот, кто недоволен работой КСК, может выйти из его состава и создать свой кооператив на базе одного или нескольких домов. И вот, новая реформа, которая просто парализует всякую эксплуатацию многоквартирных домов. КСК прекратят свое существование, а ОСИ или ПТ ещё месяцами или годами будут барахтаться, чтобы начать хоть какую-то работу. Жильцы погрязнут в спорах и разборках. А зачем? Об этом подумали разработчики закона и депутаты, его принявшие?
Мы продолжим разговор о новой жилищной реформе. В следующем материале мы планируем поговорить о политической составляющей этих нововведений.
Агентство «Восточный экспресс»
Фото – из Интернета