Уплотняемся! А кого потесним? О строительстве в современных условиях

Газета "Flash!"

Наблюдательный человек, впервые оказывающийся за границей, сразу обращает внимание на принципиальную разницу в застройке городов по сравнению с постсоветскими странами. В той же Турции, где побывали миллионы жителей бывшего Советского Союза, многоэтажные жилые дома буквально налеплены друг на друга. Ещё одна характерная особенность – там нет дворов в привычном нам представлении. Сразу выход на улицу. Объясняется такая разница очень просто. Земля находятся в частной собственности. Земля очень дорогая. И застройщику нет никакого резона тратить дополнительные финансы на дворовую территорию, для нее просто не хватает площади земельного участка. Выгоднее построить высотное здание и продать большее количество квартир. Этим объясняется и такое количество небоскрёбов. Конечно, есть и элитные жилые массивы, где имеются и охраняемая территория, и парковые зоны, но такое жильё может приобрести публика побогаче. Ну, а у кого есть деньги или возможность выплачивать дорогую ипотеку, строят или приобретают индивидуальные коттеджи, особняки в пригороде, на берегу моря. Имущественное расслоение очень отчётливо проявляется в жильё.

В Советском Союзе, где вся земля являлась общественной собственностью, ставка была сделана на массовое строительство жилья в комплексе с общественными, социальными, бытовыми сооружениями. Строительство велось строго по генеральному плану. Комплекс жилых домов с просторными дворами, школа, детский сад, магазин или торговый центр, спортплощадка, дом быта – вот типовой городской микрорайон. В основном пятиэтажные дома, максимум 9 этажей. Строить небоскрёбы не было никакой необходимости. Высотные здания в СССР стали возводить лишь для того, чтобы доказать, что и советские инженеры и строители могут вести высотное строительство. Сталинские высотки в Москве, построенные в конце 40-х – начале 50-х годов прошлого века, до сих пор являются самым престижным жильём, а здание МГУ – образцом архитектурной и инженерной мысли. Недавно стал известен любопытный факт – японцы, вознамерившиеся построить самый высокий небоскрёб в мире высотой 4 000 метров (!), где смогли бы проживать десятки тысяч человек, поручили проектирование этого поистине космического здания советским инженерам – авторам проекта Останкинской телебашни, которая некоторое время была самым высоким сооружением на планете. И советские специалисты такой проект сделали. Но японцы не воплотили его в жизнь. До сих пор построенные во всех странах небоскрёбы ещё не достигли высоты в 1 километр.

 

Земля и прибыль

От этого предисловия перейдём к нашей реальности. С приходом на постсоветское пространство капитализма, к нам пришли и капиталистические тенденции строительства. Всё диктуют два обстоятельства: частная собственность на землю и необходимость получения как можно большей прибыли. Как в результате за эти годы изменился облик наших городов – прекрасно видно на примере Усть-Каменогорска и Семея.

Заместитель руководителя специальной мониторинговой группы по противодействию коррупции, член общественного совета Семея Николай Исаев по этому поводу написал обращение к Президенту страны Касым-Жомарту Токаеву.

Он обращает внимание на т.н. «точечную застройку», уродующую город. «Стали захватывать тротуары, перекрывать, а то и продавать улицы, буквально втискивать строения в свободные проходы. На выкупленных участках возводятся объекты вплотную, а инфраструктура захватывает тротуары, зеленые зоны, не оставляя людям места для прохода», - пишет Николай Исаев главе государства. Здания стали строить даже на территории парка! Этот пример приводится в письме к Президенту. «В Центральном парке, площадью всего-то около четырёх гектаров, реконструкцию которого нам преподносят, как достижение, около десятка собственников, выкупивших в своё время землю, возвели капитальные здания, практически превратив его в инфраструктуру питейных заведений. И это тогда, когда парк находится в 20 метрах от колледжа и 50 метрах от двух школ. В 2017 году на приёме у акима ВКО Даниала Ахметова я обратил его внимание на данный факт. Он пообещал посетить парк и обещание выполнил. В тоже время, от руководителя ГАСК Дмитрия Гарикова на моё имя пришло письмо о том, что все постройки в парке были

возведены в нарушение 51–й статьи Закона «Об архитектуре, градостроительстве и строительстве в РК» но, в связи с истечением срока давности нарушителя привлечь к ответственности не возможно».

«Точечная застройка», или говоря более официальным языком, уплотнительная застройка, безнадёжно изуродовала и облик Усть-Каменогорска. Если за рубежом картина скученности зданий смотрится вполне органично, поскольку все строительство там шло по такому принципу изначально, то у нас такой пейзаж вызывает только самые отрицательные эмоции. Ведь новые строения буквально втиснуты в уже сложившуюся среду, где всё было заранее продумано до мелочей. Втискиваются во дворы, втискиваются в рекреационные зоны, в пространство перед жилыми домами, втискиваются везде, где только можно. При этом, несмотря на возмущение жителей окрестных домов – все документы оформлены по закону! Согласно всем нормам и правилам!

Всё по закону!

Согласно всем нормам и правилам построен, например, детский торгово-развлекательный центр на ул. Казахстан, 65. Да, правила и нормы, вероятнее всего, значительно изменились после развала Советского Союза и перехода к капитализму. Эту тему стоит изучить более подробно и обстоятельно с помощью специалистов – проектировщиков и строителей. Вряд ли подобное строительство впритык к жилому дому, буквально замуровавшее его жителей задней стеной детского центра, лишившее их не только вида на улицу, но и элементарного солнечного света, могло бы соответствовать советским строительным нормам и правилам. Ведь ни одного подобного примера строительства нет среди зданий советской эпохи. Но, то были правила «тоталитарного строя». Теперь у нас правила «демократического времени». Вот и получил народ «демократию» с видом на заднюю стенку. Пейзаж великолепный и весьма символический.

По всем нормам и правилам будет построен и 9-этажный жилой дом по адресу ул. Лихарева, 3/1. Шум вокруг этого будущего строительства идёт с лета, а 28 октября состоялись общественные слушания. В связи с карантином слушания проходили в режиме видеоконференции. На все аргументы и возмущения жителей застройщик отвечал просто и ясно: всё по нормам, всё по закону, всё согласования имеются. Земельный участок в частной собственности, приобретен ещё в 2006 году, потом неоднократно перепродавался, но целевое назначение осталось прежним – для строительства жилого дома.

Жители говорят: дом будет слишком близко расположен к находящейся по соседству школе и к соседним жилым домам. Нет, всё по норме, до школы – 30 метров, до домов – 25 метров. Цитата из протокола общественных слушаний: «Расстояния для строящегося жилого дома соблюдены согласно СП РК 3.01.-101-2013 п. 4.3.6.». Значит, эти строительные правила были приняты в 2013 году.

Вот что говорится в строительных нормах и правилах «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских территорий» 1989 г. Это последние СНиПы советского времени, текст можно найти в Интернете.

«Расстояния между жилыми, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, нормами освещенности, а также в соответствии с противопожарными требованиями.

Между длинными сторонами жилых зданий высотой 2-3 этажа следует принимать расстояния (бытовые разрывы) не менее 15 м, а высотой 4 этажа - не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м. Указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции и освещенности, если обеспечивается непросматриваемость жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно».

Итак, мы видим, что для 4-х этажных зданий расстояние между длинными сторонами должно быть не менее 20 метров. Если мы посмотрим районы советской застройки, то увидим, что именно на таком, и даже большем расстоянии построены пятиэтажки. Можно пройти по району Стрелка и просчитать, на каком расстоянии друг от друга построены 9-этажки. Ни одного многоэтажного дома, тем более 9-этажки, мы не увидим стоящим впритык к школе. Для районов с повышенной сейсмоопасностью, каким является наш регион, предъявлялись повышенные требования.

Строители – ветераны и проектировщики со стажем обычно поясняют всё очень просто: расстояние между зданиями должно быть таким, чтобы в случае разрушения обломки не накрыли соседнее здание.

А вот что гласят СНиПы 1989 года о реконструкции жилых районов. «При реконструкции районов с преобладанием сложившейся капитальной жилой застройки следует предусматривать упорядочение планировочной структуры и сети улиц, совершенствование системы общественного обслуживания, озеленения и благоустройства территории, максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизацию и капитальный ремонт, реставрацию и приспособление под современное использование памятников истории и культуры». И, что самое главное – «При этом необходимо обеспечивать снижение пожарной опасности застройки и улучшение санитарно-гигиенических условий проживания населения». Теперь же, получается, что согласно новым правилам допускается ухудшение санитарно-гигиенических условий проживания населения. Разве улучшились эти условия для жителей дома №65 по ул. Казахстан? Или для жителей домов по ул. Пермитина, впритык к которым построили гигантский торговый комплекс ADK? Улучшатся ли условия проживания и для жителей домов, во дворе которых возведут 9-этажку? Да, бизнес-интересы владельцев этих торговых комплексов и недвижимости, безусловно, будут соблюдены. А кто подумал про интересы простых жителей? Кому теперь будет нужна квартира с видом на заднюю стенку торгового комплекса? Да, законы и правила теперь в интересах капитала. Но если пострадали владельцы квартир, которые жили на этом месте гораздо раньше, а квартира – это тоже частная собственность, капитал, тогда тот, кто строит, должен компенсировать потерю комфорта и рыночной стоимости квартиры. Да и владельцы фирм, чьи офисы располагаются на первом этаже дома №65 по ул. Казахстан, также оказались на заднем дворе. Они купили здесь квартиры и переделали их под офисы не просто так. Улица оживлённая, центр города, вывески видны издалека. А кто теперь увидит офис, закрытый многоэтажным зданием? Вот если бы были такие нормы о компенсации, желающих строить впритык, на т.н. «точках», явно стало бы меньше.

 

Всё будет хорошо!

Но вернёмся к общественным слушаниям по дому №3/1 по ул. Лихарева. И жители, и коллектив школы №30, от имени которого выступала директор учебного заведения, обратили внимание, что столь близко расположенное высотное здание будет заслонять естественный солнечный свет. На этот счёт ответ был предсказуем. Всё просчитано, нормы инсоляции ((от лат. in «внутрь» + sōl «солнце») — облучение поверхностей солнечным светом) не нарушены. Для школы – это не менее 3 часов в день. «Существующие жилые здания проектируемое здание не затеняет, потому что тень на них не отбрасывает».

Жители говорят, что увеличится поток машин в узком дворовом тупиковом проезде, им в ответ – мы расширим проезд, создадим 48 парковочных мест. Народ в шоке – вырубят деревья, их успокаивают, что посадят ещё больше взамен. Родители и педагоги тревожатся, что столь близко расположенная стройка станет источником опасности для детей, застройщики говорят, что всё будет огорожено. Ничего не ответили об опасности установки башенного крана в таком густонаселенном квартале.

Вполне резонный аргумент жителей – существующие инженерные сети уже работают на пределе, а новая 9-этажка создаст дополнительную нагрузку. Выдержит ли подстанция, водопровод, канализация, тепловые сети? Ведь уже сейчас не всегда нормальный напор воды на 4-5 этажах. И на данный вопрос застройщик убаюкивает: присоединяться будем к другой подстанции. Инициативная группа жителей возмущается – а в других домах такие же люди проживают! Но это всё в ходе реального обсуждения. А в протоколе сухо и официально: «Все подключения к существующим инженерным сетям выполнены согласно технических условий. Места и способ подключения согласованы с заинтересованными организациями при получении технических условий». Конечно, всё согласовано. В этом и весь смысл «точечного уплотнительного строительства». Новые здания строят там, где уже проходят инженерные сети. В итоге затраты на строительство снижаются в разы. Поэтому и лезут все во дворы, в пространство между домами, на тротуары, только бы присоединиться к сетям.

На собраниях жителей застройщик говорил о том, что на первом этаже здания будет частный детский сад. Теперь же инициативная группа обнаружила в документации торговые залы. Ответ на этот вопрос был не столь чётким, как о соблюдении всех норм и наличии согласований.

- На первых двух этажах будут административные помещения, - говорит представитель фирмы –застройщика Александр Жданов. – У инвестора есть намерение организовать там частный детсад.

«Есть намерения» - это ещё ничего не значит. Намерения могут измениться, и вариант торгового центра и офисов вполне окажется более выгодным. Тогда жизнь во дворе станет ещё веселее.

Инициативная группа выступила с обращением к акиму города. Они предлагают предоставить застройщику другой участок земли, а этот сквер вернуть в коммунальную собственность и передать жителям в аренду. Люди готовы сами облагородить эту территорию, ставшую уже привычным местом отдыха и прогулок. Ответа пока нет.

В итоге голосования, как указано в протоколе, 18 участников общественных слушаний проголосовали «за» реализацию проекта, 15-«против». Кстати, инициативная группа жителей прилегающих домов в недоумении.

- В ходе слушаний нам говорили, что отправят текст протокола на нашу электронную почту, чтобы мы ознакомились и подписали. Но никто ничего не прислал. Протокол мы увидели лишь на сайте акима города, уже в итоговом варианте! Откуда они взяли 33 человека участников слушаний?! На видеозаписи можно насчитать лишь 12 человек! Да и вопросы в протоколе зафиксированы не все

– возмущается член инициативной группы Нэлли Чудак.

 

Учитывать глас народа? А зачем?

Именно в части учёта народного мнения и главная слабость всех законов и нормативов, касающихся нового строительства. Вернее, это даже не слабость, а сила этих законов и нормативов. Сила для тех, кто собирается строить, и, в конечном итоге, несмотря на протесты, строит.

Вот и в случае с данной стройкой, на общественных слушаниях группа жителей, родители учеников, директор школы выступили категорически против возведения вблизи их домов и школы новой девятиэтажки. Они так и сказали: «Зачем проводить обсуждение, если мы против!». Но застройщик апеллирует к опросным листам, якобы в ходе опроса большинство одобрило эту стройку.

Вот в этих деталях и кроется дьявол. Как учитывать мнение населения? Нигде эта процедура подробным образом не установлена. Если это делается путём опроса, или сбора подписей, значит, должна быть установлена единая форма подписных и опросных листов. В такой форме выявления народного мнения должны участвовать только владельцы квартир и нежилых помещений. Значит, нужно обязательно указывать данные удостоверения личности, ИИН, номер и дату получения документа на право собственности. В одной квартире может быть несколько совладельцев, они все должны выразить своё мнение. Вот тогда это будет настоящий опрос или сбор подписей. А на деле получается – по одной подписи от квартиры. И непонятно, кто расписался. Подписывают квартиранты, гости, родственники, никакого права на это не имеющие. И потом застройщики козыряют этими подписями.

Еще один важнейший момент – когда нужно проводить процедуру согласования будущей стройки с народом? Логичнее всего это делать на этапе выделения земельного участка. Если в 2006 году эту землю продали в частную собственность именно для строительства жилого дома, то сначала нужно было выяснить отношение к этому жителей близлежащих домов. Если они против – значит, не продавать. Во всяком случае, народное мнение в обязательном порядке стоит выяснить до начала всех согласований и проектирования. На деле получается, что о будущей стройке люди узнают только тогда, когда участок огораживают забором. Потом выясняется, что объявление об общественных слушаниях было опубликовано в официальной газете мелким шрифтом, и формально слушания прошли в формате «междусобойчика».

И на слушаниях, и в письме акиму города инициативная группа рассказала, как они пытались получить документацию о строительстве в бумажном виде, как искали офис застройщика, как человек, назвавшийся директором фирмы, отказался выдать документы. Сколько усилий пришлось потратить для поиска этих бумаг!

Но вводить такие чёткие, единые процедуры учёта мнения народа, чёткую форму документов вряд ли будут. Это невыгодно для бизнеса, связанного с недвижимостью и строительством. Это невыгодно для чиновников, занимающихся земельными отношениями. Можно шуметь, спорить, протестовать по поводу очередной стройки посреди двора, можно даже добиться отмены такой стройки, подобные случаи редко, но бывали. Но в целом это не изменит положения. Прибыль важнее народных интересов. А значит, уплотнение продолжится.

 

Денис Данилевский

 

На фото №1-2 – уплотнительная застройка в Семее, фото Н. Исаева.

Фото №3 – вынужденное соседство жилого дома и детского торгово-разлекательного центра в г. Усть-Каменогорске по ул. Казахстан.

Фото №4 – теперь строительство зданий на таком расстоянии друг от друга соответствует строительным нормам и правилам.

Фото №5 – такой вид открывается из квартир жилого дома по ул. Казахстан,65.

Фото №6 – вместо картины центральной улицы и вида на Иртыш жители некогда престижного дома по ул. Пермитина, 11, теперь видят заднюю стену ТРЦ ADK. Расстояние между домом и ТРЦ теперь соответствует нормам. Фото №4-6 – редакция газеты «Flash!»

Фото №7 – собрание жителей окрестных домов по поводу строительства 9-этажки по ул. Лихарева,3/1. Фото – информационное агентство «Репортёр».