Обеспеченность жильём населения является показателем эффективности социальной политики любого государства. В Республике Казахстан вроде действует немало программ, призванных помочь решить жилищную проблему: «Молодая семья», «Доступное жильё», арендное жилье, «7-20-25» и другие, а также наряду с данными программами есть ещё и индивидуальное жилищное строительство (далее ИЖС). 
Если у вас есть свободное место на собственном земельном участке, то перспектива строительства на нем жилого дома становится альтернативой той же дорогостоящей ипотеке. Да и власти постоянно говорят, что каждому нужно дать возможность построить собственное жилье, мол, города нужно разукрупнять, по европейскому и американскому опыту. Там, дескать, в городах только заводы, банки, офисы, а народ живет за городом в своих коттеджах, на природе, в тишине, а в город только ездит на собственной машине, или скоростном поезде на работу.
Слова прекрасные, планы прекрасные. Но что делает государство, чтобы воплоить в жизнь эту «американскую» и «европейскую» мечту?
Если учесть тот факт, что законодательство о жилищном строительстве периодически меняется, то простые граждане приходят в растерянность — не слишком ли много перипетий при оформлении стройки? И вообще — реально ли построить дом и уложиться в запланированный и посильный бюджет на стройку?
Изменения в законе – стало проще или сложнее?
Ни для кого не секрет, что оформление разрешения практически на всё, будь — то перепланировка квартиры или получение огнестрельного оружия, стало уже нашей народной традицией. Ну и разрешение на ИЖС, несомненно, нужно было брать всегда. А получают его в управлении государственного архитектурно-строительного контроля (далее УГАСК). Но с 1 января 2016 года, комиссии, которые занимались вводом объекта в экс¬плуатацию, а именно рабочая и приёмочная комиссии, устранены. Раньше приемочная комиссия состояла из представителей СЭС, Горархитектуры, УГАСКа, отдела по чрезвычайным ситуациям и т.д.
Теперь приёмку построенного объекта, в данном случае индивидуального дома, согласно п.1 статьи 74 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», делает собственник, заказчик, инвестор, застройщик (далее собственник).
С 1 января 2016 года приемочная комиссия формируется из Заказчика строительно-монтажных работ; представителя подрядной организации; лиц или организаций, осуществляющих авторский надзор; лиц или организаций, осуществляющих технический надзор.
Теперь владелец дома, он же заказчик, принимает у подрядчика, то есть у строительной лицензированной фирмы, по окончании строительства декларацию о соответствии, у авторского надзора — документ о соответствии выполненных работ проекту, у технического надзора — заключение о качестве строительно-монтажных работ. Получается, что по новым нормам закона, ни органы санитарно-эпидемиологического надзора, ни органы противопожарной службы, ни даже местные исполнительные органы не участвуют в процессе приемки построенных объектов в эксплуатацию. Таким образом, так как они не участвуют в процессе приёмки, соответственно и не несут ответственность за проблемы, возникшие с объектом в процессе его дальнейшей эксплуатации. При этом, самостоятельную приемку технически несложных строительных объектов в эксплуа¬тацию, согласно новым нормам, заказчик или застройщик может производить в не сейсмоопасных регионах Республики. А так как Восточно-Казахстанская область признана сейсмически опасной, то приемка объекта осуществляется совмест¬но с техническим и авторским надзором. Приемка построенного объекта в эксплуатацию оформляется актом. Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию подлежит утверждению. Утверждение акта приемки производится заказчиком. Датой ввода в эксплуатацию объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию заказчиком. Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию подписывается заказчиком, подрядчиком, лицами, осуществляющими технический и авторский надзоры, на основании декларации о соответствии и заключений о соответствии выполненных работ проекту и качестве строительно-монтажных работ.
Так-с! Акт подписан. Что дальше? А дальше утверж¬денный акт приемки необходимо зарегистрировать в ЦОНе и уведомить обо всем этом представителей УГАСК. В статье 79 сказано: участники сдачи и приемки в эксплуатацию построенных объектов, включая заказчиков (инвесторов, застройщиков), лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, а также службы оперативного надзора за ходом строительства и монтажа оборудования и другие участники несут установленную законами Республики Казахстан ответственность за угрозу жизни или здоровью граждан, а также ущерб (вред) государственным, общественным или частным интересам, нанесенный вследствие допущенных нарушений либо отклонений от обязательных нормативных требований.
Так что если уж решил домик построить, то и отвечать за какие-либо нарушения после строительства будет именно застройщик, подрядчик, а также технический и авторский надзор. Потому что с 1 января 2016 года сам заказчик, подрядчик и проектировщик, органы надзора и есть та самая приемочная комиссия, которая отвечает за качество проделанной работы.
И еще одна важнейшая особенность. Для тех, кто строил дома на собственных участках, привлекая нелегальных рабочих, или же строил дом своими руками, или попросту всей семьёй, не привлекая подрядчика, и уж тем более — авторский и технический надзор, возникают практически одинаковые проблемы. А весь яд в том, что акт приёмки подписать буквально некому. Ну, а если нет акта, то нет и ввода объекта в эксплуатацию. И за одной проблемой, появляются новые проблемы: если дом не ввели в эксплуатацию, то невозможно зарегистрировать дом в частную собственность и прописаться в нем, невозможно провести канализацию, электричество и другие коммуникации. В реальности дом вроде бы есть, но юридически его нет. Остаётся только жить в нём фактически на нелегальном положении!
С чего начать оформление строительства?
Любое здание, имеющее фундамент, требует получения архитектурно-планировочного задания (далее АПЗ) на разработку проекта.
При строительстве технически несложных объектов, для получения АПЗ, в ЦОН нужно предоставить заявление утверждённой формы. К заявлению необходимо приложить копию удостоверения личности заявителя, указать свой ИИН, приложить копию госакта на землю и утвержденное задание на проектирование, а также опрос¬ный лист для технических условий (ТУ).
Опросный лист для ТУ является очень важным, ведь именно в нём компании- поставщики воды, электричества, газа, канализационных услуг предоставляют информацию о наличии соответствующих сетей. А без подведенных коммуникаций никто вам разрешения на строительство не даст. Далее, все документы сдают в ЦОН, а далее они направляются в отдел архитектуры. То есть, раньше вы должны были обежать все инстанции – от пожарных, СЭС, до всех коммунальщиков, чтобы получить их согласования на строительство. Теперь все за нас сделает отдел архитектуры.
АПЗ и технические условия действуют в течение всего срока нормативной продолжительности строительства, утвержденного в составе проектной (проектно-сметной) документации (примерно от полугода до двух лет). В архитектурно-планировочном задании указываются градостроительные, архитектурные требования и ограничения, которые должны быть учтены при разработке эскизного проекта объекта:
• водоохранные зоны;
• интересы соседей смежных участков;
• ситуационная схема в масштабе 1:2000;
• генплан в масштабе 1:500 на топографической основе (проект благоустройства и озеленения) с нанесением красных линий;
• требования к конструкции с учётом сейсмичности районов;
• площадь здания в процентном соотношении к размеру участка;
• требования к отделке и инженерным сетям;
• обязательства, возлагаемые на застройщика.
Получили АПЗ!? Бегом приступайте к разработке предпроектной и проектно-сметной документации, срок действия которой 3 года. Разрабатывают такой документ как лицензированные фирмы, так и госорганы. В обязательном порядке данный документ согласовывают в управлении архитектуры и градостроительства в течение 10 дней. После, проект еще 45 дней проходит экспертизу. Перед началом строительно-монтажных работ (далее СМР) заказчик заключает договоры с подрядной организацией, с авторским и техническим надзором, которые и будут контролировать строительство. Каждая надзорная служба должна иметь аттестаты, которые выдаются УГАСК. После заключения договоров владелец участка должен уведомить УГАСК о начале проведения СМР и может приступать к строительству с подрядной фирмой. Надзор должен следить за тем, чтобы работы велись строго по плану, и при малейших нарушениях должен вносить замечания и следить за их устранением. После завершения строительства надзор дает заключения о качестве объекта, подрядчик сдает декларацию, а заказчик вводит объект в эксплуатацию. Вот и все шаги, которые предстоят любому, кто захочет построить индивидуальный жилой дом в Казахстане и легально его оформить.
Итак, судите сами – проще стало, или сложнее? А как новые правила сказались на стоимости индивидуального жилищного строительства? Ведь теперь желающему обрести свой дом обязательно необходимо привлекать и лицензированного проектировщика, и строительную фирму.
Руководитель управления строительства, архитектуры и градостроительства ВКО Ернар Манатулы, в своём официальном ответе на наш запрос отметил, что Комитетом по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства по инвестициям и развитию РК разработаны типовые проекты одно и двухэтажных жилых домов. Стоимость проектов без привязки к местным условиям составляют: для крупнопанельных домов от 8,2 до 12,9 млн. тенге в ценах 2017 года; для кирпичных домов от 5,2 до 5,9 млн. тенге в ценах 2001 года.
А также, в настоящее время «без проектной (проектно-сметной) документации либо по эскизам (эскизным проектам) заказчик (собственник) по согласованию с местными исполнительными органами города республиканского значения, столицы, районов (городов областного значения) может осуществлять:
• строительство индивидуальных жилых домов, кроме строительства индивидуальных жилых домов выше двух этажей, расположенных в зонах повышенной сейсмической опасности или с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) и геотехническими условиями.
Итак, одноэтажный дом можно построить без проектной документации, по эскизу. Это уже легче, но ведь и эскиз тоже на бумажке не нарисуешь, его должны составить те же проектировщики.
А каковы темпы индивидуального жилищного строительства? Много ли желающих, и много ли тех, кто уже построил и ввёл дом в эксплуатацию по новым правилам?
Заместитель акима города Усть-Каменогорска Бауыржан Кудияров, отметил, что согласно предоставленной Комитетом по статистике Министерства национальной экономики РК экспресс — информации от 23.07.2018 г. на период с января по июнь 2018 года из общего количества жилых зданий по Восточно-Казахстанской области было введено в эксплуатацию 479 индивидуальных домов.
Средняя фактическая стоимость 1 кв.м. общей площади жилья составила 117,2 тыс. тенге. Основным источником финансирования жилищного строительства стали собственные средства застройщиков, удельный вес которых составил 73,1%.
Цифры и факты из реальной жизни не такие оптимистичные, как в ответах чиновников. Кадыргазы Баймуратову в 2012 году выделили землю по программе индивидуального жилищного строительства, в нынешнем 20 микрорайоне. Через два года Кадыргазы построил времянку и залил фундамент дома, построить который так и не смог. То не было никаких условий ни для строительства, ни для проживания, что по сей день остается неизменным, то вступили в силу изменения в законе о том, что необходимо привлечь проектную организацию, да еще и подрядчиков.
— Когда в позапрошлом году я посчитал, во сколько мне обойдется нанять фирму, то вышла хорошая такая сумма – около 20 млн. тенге. Это цена в среднем. За 20 млн. я могу купить несколько квартир! Где, в настоящее время, пенсионер с пенсией в размере 60 тысяч, возьмет средства для строительства дома? Или человек, работающий на заводе с заработной платой в 100 тысяч, разве может построить себе дом, оплатив проект и подрядную организацию? Государству это выгодно: и фирма оплачивает налоги, да и за каждого работника еще оплачивают налоги. Выгодно и строительным фирмам – если они не получат заказы на крупное строительство, то всё равно будет работа – индивидуальные дома строить. Наш городской акимат, совместно с управлением архитектуры и градостроительства ВКО разработали пять типовых проектов – бесплатных. Молодцы! Но бесплатно получают такие проекты только те, кто берёт кредит в Жилстройсбербанке под 7% годовых. Люди сначала строят дом, потом судятся, чтобы ввести его в эксплуатацию, тратятся на адвоката, потом тратятся на оформление, на восстановление проектов. На момент начала строительства 20 микрорайона в 2009 году еще не был принят закон, запрещающий выделять участки под жилищное строительство, если к ним не подведены коммуникации. Теперь эта норма введена на территории всей Республики Казахстан. По этой причине жителям микрорайона отказывают в оформлении дома. Видимо, власти просто поторопились заселять этот район, — негодует Кадыргазы Баймуратов.
Вот скажите, почему раньше наши бабушки и дедушки, всей семьей, без всех этих всевозможных заморочек строили дома? И дома эти стоят до сих пор! Теперь же дом, построенный собственными силами, является всего лишь незаконным самостроем. Его могут снести в любой момент! А ведь и сейчас немало семей, которые просто не в состоянии выложить энную сумму на строительство дома, да и на покупку квартиры нет возможности накопить, даже первоначальный взнос для ипотеки. Теперь же, пройдет не один год, пока вы получите участок земли, пройдет не один месяц, прежде чем вы сможете начать строительство, и вновь не один год, пока вы построите свой собственный дом.
Похоже, что и власти уже осознают пагубность таких норм. На недавнем заседании областного акимата как раз шла речь об этом. Аким ВКО Даниал Ахметов привел такие примеры. На развитие микрорайона Аксай в Семее было в 2017 году выделено 1 млрд. 200 млн. тенге. Но только 50 человек на сегодня готовы там начать строительство. В Шемонаихинском районе под ИЖС определено 85 участков, и только на пяти дома уже построили, ещё на 10 возводят.
— В целом в городах и районах области мы направили около 3 млрд. тенге на развитие инженерных коммуникаций, однако платежеспособного населения нет. В прошлом году мы выделили Усть-Каменогорску 609 млн. тенге на строительство домов в 28-м микрорайоне, но до сих пор застройщик не определен.
В порядке эксперимента в Семее построят 50 частных типовых домов и выставят их на продажу. Может быть, уже готовые дома будут покупать, если строительство не под силу. Вообще же в очереди на получение земли под ИЖС в области стоят 29 000 человек. Напомним, что за полугодие по ВКО, согласно статистическим данным, введены в эксплуатацию 479 индивидуальных домов. Это всего 2% от числа желающих обрести «американскую мечту» — свой дом. Теперь решено выделять землю только тем, кто имеет финансовые возможности реально построить дом. И подводить коммуникации к месту строительства только в том случае, если в этом районе реально появятся индивидуальные дома. Даниал Ахметов сказал, что если улучшения ситуации с ИЖС не будет, то власти станут больше строить многоэтажных домов, которые пользуются спросом у населения. Похоже, что вместо «американской мечты» народ приходит к пресловутым «скворечникам», да и на квартиру в многоэтажке финансы есть не у каждого.
Кристина Капрелян