В уходящем году отмечалось множество различных юбилеев и памятных дат, начиная от 100-летия Октябрьской революции и «платиновой свадьбы» в семье английской королевы, до бессчетного количества корпоративных и региональных празднеств. Впрочем, юбилей одного эпохального для жителей Казахстана события, а именно, 20-летие выхода в свет важнейшего Закона РК «О жилищных отношениях», остался как-то незамеченным. А жаль. Двадцать лет — это вполне достойный временной рубеж, с позиции которого можно и нужно говорить о достигнутом, анализировать просчёты, давать общую оценку результативности работы Закона. 
За эти 20 лет наши люди, проживающие в благоустроенном жилье, прошли через многие испытания и передряги. Наверное, ни одна другая сфера человеческой деятельности не дала столько поводов для обсуждений и скандалов, различных предложений по деятельности КСК, разбирательств в судах, склок граждан на общих собраниях жильцов, и просто выяснению отношений между соседями по одному подъезду, по лестничной площадке. А уж письменных обращений во все мыслимые и немыслимые инстанции, с просьбами разобраться, приструнить зарвавшееся правление, помочь с ремонтом за счёт государства и т.д., наверняка за этот срок перевалило за многие десятки тысяч заявлений, и сотни тонн бумаги и чернил, истраченных под это.
Очень кратко вспомним историю вопроса.
«И опыт, сын ошибок трудных…»
Как известно, приватизация благоустроенного жилья состоялась под знаком раздвоения помещений зданий жилых домов на две части по типу собственности. В первую вошли собственно квартиры, которые стали частной собственностью жильцов. А помещения зданий, включающие в себя всё остальное, начиная от крыши, и заканчивая подвалами и придомовыми территориями, стали считаться общедомовой, неделимой собственностью всех участников кондоминиума (форма собственности для двух и более владельцев). Принимая такую форму собственности, власти, наверное, понимали, что это не идеальный вариант. Потому что всякие раздвоения и двоевластия всегда представляют питательную среду для бесконечных претензий сторон друг к другу. Однако, других быстрых способов по решению вопроса по приватизации благоустроенного жилья просто на тот момент не было. Как не было и достаточных средств в бюджете на проведение капитального ремонта жилых зданий, который, безусловно, сильно помог бы новоявленным собственникам квартир в те трудные годы содержать здания в хорошем эксплуатационно-техническом состоянии. Конечно, двадцать лет назад присутствовала и наивно-романтическая вера в прекрасное будущее, в энтузиазм людей, которые проявят свои способности в самоуправлении, в самоорганизации, в желании объединить усилия по улучшению условий содержания жилого фонда. Тогда казалось, что население само по себе, без вмешательства государственных институтов управления, способно в значительной степени справиться и отладить процессы и механизмы по управлению и содержанию жилого фонда, причём в краткие сроки и безболезненно, как для власти, так и для самого населения.
Но, как говорится – «хотели, как лучше, получилось, как всегда». Оказалось, что люди за десятилетия советской власти и исключительно государственного управления, в том числе и сферой ЖКХ, разучились во многом умению и навыкам по самоуправлению. То есть, совсем безболезненно перейти на новые рельсы в деле управления и содержания жилого фонда не удалось. Сильно сказалась инерция населения. Ведь раньше все зависело от государственных структур. Они решали как крупные, так и мелкие вопросы: от выдачи жилья, до установки нового замка в дверь. Так гораздо проще. Не нужно было забивать свою голову проблемами по ремонту крыши, уборки придомовой территории и тому подобное. Единственное занятие, которым любили заниматься некоторые кипучие натуры — это писать бесконечные жалобы на службу ЖКХ, на домоуправления, причём, по принципу: «Меня не интересуют ваши проблемы! Вы мне выньте и положите, чего я требую!».
Вот с такой психологией многих наших граждан мы вступали в рыночные отношения. Если к этому прибавить то обстоятельство, что наши люди абсолютно были не знакомы с азами менеджмента (правилами ведения бухгалтерского учёта, взаимоотношениями с банковской системой, юридическими знаниями и т.д.), не были обучены управлению объектами ЖКХ, не имели понятия по формированию общественных структур — то становится ясно, что сфера жилищных отношений стала предметом злословия, на которую не пенял только самый ленивый.
И дело здесь было, далеко не в одних просчётах государственных органов, главным промахом которых можно считать то, что слишком понадеялись на уровень ответственности и инициативности наших граждан. В большинстве случаев дело в самих жильцах, которые своё отношение к сохранению жилого фонда, к его содержанию на хорошем уровне, закончили на отметке регистрации приватизации своих квартир. Возьмем только один пример – проведение общих собраний жильцов. Редкий случай, когда на них приходит хотя бы половина собственников квартир какого-либо КСК или кондоминиума. О какой стратегии развития, благоустройства зданий и территорий в таком случае можно говорить? Практически никакой работы на опережение. В основном, латание дыр, когда проблема становится слишком очевидной.
Впрочем, такие проблемы есть в любом обществе, когда происходит переход с одной общественно-экономической формации на другую. В таком случае, инерция прошлого уклада жизни вступает в противоречие с новыми формами.
Конечно, к такому положению дел, помимо чисто человеческого фактора, привели и другие факторы, которые плохо просчитали разработчики программ по ЖКХ. Упомянем некоторые из них. Резкое и повсеместное расслоение людей по уровню доходов с наступлением рыночной эпохи. В итоге, если раньше низкие коммунальные платежи могли оплачивать практически все граждане, то в новую эпоху уже далеко не все могут безболезненно для семейного бюджета оплачивать услуги ЖКХ, а также целевые взносы на ремонт общедомовых помещений.
Сюда же можно отнести и проблему, связанную с единой системой подключения благоустроенных домов к теплу, воде и канализации. Она создавалась тогда, когда считалось, что злостных неплательщиков за эти услуги не будет в принципе. Поэтому возможностей для индивидуального отключения квартир должников не было предусмотрено. Это привело к росту задолженности населения компаниям по услугам ЖКХ. Те, в свою очередь, свои издержки от этого долга стараются перекрыть за счёт повышения тарифов, которые, в конечном итоге, вызывают недовольство у исправных плательщиков, и окончательно делают трудно доступным их выплату вместе с накопившимися долгами у задолжников. Это замкнутый круг. Приходится изобретать целые системы, как, например, КИТ, когда с крыши с помощью зонда точечно заглушается система канализации у тех, кто должен за воду. Это целая инженерная операция!
Наконец, другие попутные проблемы – разный уровень комфортности жилого фонда, разная степень износа домов и инфраструктуры также влияют на способность людей материально поддерживать жилой фонд в надлежащем виде и справляться по выплатам за услуги.
В целом же, из всех перечисленных проблем по содержанию жилого фонда следует выделить две наиболее сложные: человеческий фактор и чрезмерное расслоение населения по доходам.
Вторая названная проблема, видимо, уже никуда не уйдёт от нас в близкой перспективе, а значит, и дальше будет оказывать своё негативное влияние на процессы по оплате за услуги ЖКХ и сборы целевых средств на ремонт жилого фонда. И, пожалуй, единственным способом как-то сгладить такую ситуацию, можно только изменением психологии жильцов дома по отношению к общедомовым вопросам, к работе КСК и других форм работы кондоминиумов. Возродить дух истинного соседства, взаимовыручки и коллективизма – вот тот немалый резерв по успешности работы сферы управления жилым фондом.
И это не пустая несбыточная фантазия. Приведём реальный пример успешной работы по превращению дома с запущенной инфраструктурой и долгами жильцов — практически в образцовый, достойный для подражания.
Человеческий фактор и внутренние резервы
В этот дом, расположенный в одном из самых проблемных по состоянию жилого фонда микрорайонов Усть-Каменогорска – Защите, на улице Октябрьской, 111, группа журналистов отправилась по подсказке известной общественной деятельницы нашего города, депутата городского маслихата, руководителя городского филиала партии «Нур Отан» Майраш Екибасовой. У неё в городе давний авторитет именно по решению проблем в сфере ЖКХ, ведь она прошла весь путь в деле управления жилым сектором – от КСК до руководителя Защитинского комитета местного самоуправления. В практике своей работы Майраш Екибасова первостепенное значение придаёт именно человеческому фактору, установлению прочных, искренних и доверительных отношений с людьми. Она давно поняла, что одним брюзжанием по поводу различных недостатков и нехваток средств, проблемы не решаются. Не хватать будет всегда, если иметь психологию ленивого критика всего и вся. Поэтому, для неё очень важным, можно сказать, стратегическим пунктом в её работе, является поиск таких людей, которые бы взяли на себя сознательную и честную ответственность по руководству органов управления жилым фондом. Ведь истину давнего лозунга: «Кадры – решают всё!», ещё никто не опроверг.
В этот раз Майраш Шайзадиновна порекомендовала обратить внимание на руководителя кондоминиума, созданного в доме по улице Октябрьской, 111, Владимира Бострикова (на фото). Предоставим ему слово:
— Наш дом ещё не старый, 1985 года постройки. Раньше в нём было малосемейное общежитие. Постепенно квартиры, а их насчитывается 51, были приватизированы, и он вошёл в КСК «Защита 1». Однако, то ли из-за громоздкости управления обширным КСК, то ли по другим причинам, положение в нашем доме стало ухудшаться. Стали возрастать долги за услуги ЖКХ, самому дому и его общедомовым помещениям и коммуникациям требовался ремонт. Особенно тревожной была ситуация по состоянию крыши и системе водоснабжения и канализации. В подвал здания было страшно зайти. Все трубы протекали, в подвале стояла вода, а единственным способом по устранению аварийности этого хозяйства были примитивные «чопики» — деревянные колышки, вбитые в места протечки труб.
Каковы же были мои действия, как старшего по дому, когда я принял его руководство? Первым делом, мы провели собрание с жильцами и откровенно поговорили о своих проблемах. После вдумчивого анализа положения, всё же решились выйти из КСК «Защита-1» и организовать на базе нашего дома отдельный кондоминиум. Конечно, было тревожно – сумеем ли выжить в одиночку? Однако, при внимательном подсчёте всех собственных возможностей, они перевесили вариант прежнего управления со стороны КСК. Главное, что подтолкнуло нас к этому шагу — желание людей не оглядываться на помощь извне, а попытаться всё сделать самим, при условии абсолютного доверия друг к другу и полной прозрачности финансово-хозяйственной деятельности при осуществлении ремонта общедомовых помещений. Естественно, что соблюдать такую прозрачность в одном доме, по сравнению с громоздким КСК, конечно же, проще. Это ещё один плюс в деятельности нашего кондоминиума. Но, всё же главным стало то доверие и участие, которые проявили жильцы нашего дома к новой организации и его активу. Без этого никаких положительных перемен не дождаться.
В таком деле, как доверие людей, важен первый успешный пример. И мы его показали. Начали с крыши дома. Сбросились для начала по 10 тысяч тенге в среднем с одной квартиры. Конечно, были и пессимисты, которые предрекали, что, мол, ремонт крыши — это многомиллионное вложение средств, на которые сил жильцов не хватит. Но ремонт, всё же, начали, и по окончании его, с изумлением обнаружили, что никаких миллионов, которыми стращали нас, и не нужно! Всего мы затратили на установку нового двухслойного покрытия крыши 800 тысяч тенге. Это вместе с материалом, доставкой, разгрузкой и работой. После этого произошёл психологический перелом среди наших жильцов, которые сразу поверили в возможности по достойному содержанию дома. Вот так, прозрачность и честное отношение к средствам людей, обернулось их полным доверием и желанием продолжить начатое.
Аппетит, как известно, приходит во время еды. Так и в нашем случае. Ещё когда заканчивался успешный ремонт крыши, мы уже договорились на очередном собрании, что теперь неплохо было бы осушить наш подвал, заменить трубы водоснабжения и канализации. Для этого решили не действовать наскоком, а планомерно откладывать средства. На общем собрании установили, что сумма в 1100-1800 тенге с каждой квартиры в месяц (в зависимости от площади квартир), не будет слишком обременительным сбором для жильцов. Так начиналась подготовка ко второму этапу по модернизации нашего дома. Как только сумма собранных средств позволила нам осуществить закуп необходимого материала, мы решились на ремонт подвального помещения. Как вы сейчас можете видеть, в подвале нет ни одной старой трубы или задвижки. Всё новоё. Свежий, чистый воздух, исчезла влага и попутные неприятные запахи. Всё функционирует в должном режиме, без малейших проблем для жильцов. Мало того, во время ремонта, у нас зародилась и ещё одна позитивная мысль – а почему бы в подвале не сделать собственный спортзал? Задумано – сделано! Вот вы видите первые примеры по оснащению нашего общего подвального помещения спортивным оборудованием. Оно пока скромное, но я уверен, что уже в скором времени наши молодые жильцы охотно потянутся сюда, приведут своих друзей, разнообразят уже существующий инвентарь другими спортивными принадлежностями и таким образом реально дадут вторую жизнь этому подвалу, который ещё недавно испарял из себя запах нечистот. И ещё один важный момент: нам не пришлось практически привлекать наёмных рабочих со стороны, потому как среди нас нашлись и сварщики и слесари, которые вечерами не вылезали из подвала проводя ремонт, можно сказать на чистом энтузиазме!
Отметим, что в подвале есть и кладовки для заготовок на зиму! Старые, добрые подвальные кладовки! Не нужно загромождать соленьями и вареньями квартиру, когда освободилась после ремонта большая площадь подвала. И совсем немыслимое по нынешним временам – на кладовках нет замков! Здесь на самом деле практически полное доверие людей друг к другу!
— Есть у нас и другие задумки на будущее, — продолжает Владимир Бостриков. — Вот решили основательно взяться за благоустройство придомовой территории – расширить площадь для парковки машин, заняться серьёзно озеленением, детскими площадками. С этой целью мы хотим участвовать в городском конкурсе на звание лучшего двора. И видя, и зная, что могут наши жильцы, как они участвовали в ремонте подвала, можно быть уверенным, что и с новой задачей мы справимся.
Вот так! Не пропал, как некоторым уже показалось, прекрасный опыт нашего старшего поколения, с его субботниками и воскресниками. Не умерло в людях чувство коллективизма и взаимной поддержки. А что они значат, наглядно показал и рассказал Владимир Бостриков, скромный старший по дому. Оказывается, можно собственными силами решить многие крупные задачи. Для этого нужно поменять собственную психологию – с позиции равнодушия и безучастности, на позицию человека, ответственного за всё. От малых дел по дому и работе — до гражданской ответственности за всё, что происходит в стране, на каждом участке её большой жизни.
Владимир Сахаров
Фото автора